Usucapione di servitù di distanze legali inferiori nei rapporti tra privati e tra pubblico-privato secondo recenti sentenze

Il regime delle distanze legali e l’usucapione di una distanza inferiore a quella legale

In questo articolo ci addentriamo nel tema dell’usucapione di servitù di distanze legali inferiori a quelle prestabilite dalla legge sia nei rapporti tra privati che nei rapporti tra pubblico e privato. Di distanze legali abbiamo già parlato approfonditamente in questo articolo Usucapione delle distanze legali dal confine: si può cui rimandiamo per gli aspetti più generali della materia. Qui ci occuperemo nello specifico di:

• quali sono le distanze minime tra edifici e quali sono le leggi che stabiliscono queste distanze
• qual è la differenza tra distanze inderogabili e distanze derogabili
• come si può tutelare i propri diritti

Anzitutto è opportuno chiarire che è possibile usucapire il diritto di servità a mantenere un edificio ad una distanza legale inferiore a quella stabilita dalla legge al verificarsi delle condizioni previste per l’usucapione (puoi approfondirle leggendo qui):

“Orbene, è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali (tra molte, Cass, sez. 2, sentenza n. 4240 del 22/02/2010). L’acquisto per usucapione di una servitù si perfeziona tuttavia in base al possesso ventennale, come disposto dall’art. 1158 cod. civ. e non decennale come sostenuto dalle ricorrenti. Va poi tenuto conto del fatto che il termine per usucapire la servitù viene interrotto, ai sensi degli artt. 1165 e 2943 primo comma cod. civ., dalla proposizione di una azione negatoria della servitù medesima e dunque nella specie è stato interrotto dalla azione proposta da X.X. nel 2009“: Cassazione 23 febbraio 2024, n. 4851

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Le fonti del regime delle distanze legali: il codice civile e i regolamenti locali

Per comprendere il significato delle decisioni della Cassazione in tema di rispetto delle distanze legali, è anzitutto necessario distinguere tra le varie possibili fonti delle misure delle distanze legali. Infatti, si deve distinguere tra le distanze legali stabilite dal codice civile e le distanze legali stabilite dai regolamenti locali.

L’art. 873 del codice civile stabilisce che la distanza minima tra edifici deve essere di 3 metri:

“Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.

Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore“

Pertanto, la regola generale stabilisce che tutte le costruzioni devono essere tra loro a una distanza minima di 3 metri. Molto spesso succede però che esistono dei regolamenti locali (emblematico è quello del Comune di Venezia) che stabiliscono delle distanze minime superiori o inferiori talvolta anche differenziando le distanze minime a seconda della tipologia di edifici presi in considerazione (abitativi, commerciali etc…).

In generale, come stabilito nel principio sopra riportato della Cassazione, è possibile usucapire il diritto di servitù di mantenere un edificio a distanza inferiore a quella stabilita sia dalla legge che dai regolamenti locali, ma non tutte le situazioni sono uguali…

Le distanze legali inderogabili

Attenzione! Non tutte le distanze minime sono uguali!

Alcune distanze sono inderogabili perché sono volte a tutelare la luminosità, la salubrità e l’ igiene tra edifici permettendo una corretta aerazione tra edifici che impedisce il formarsi di pertugi insalubri per gli abitanti e passanti.

In particolare sono inderogabili le distanze minime previste dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che stabilisce:

“art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche“.

Queste distanze minime non possono essere derogate in alun modo, né dal codice civile (che prevede una distanza minima generale di 3 metri) né dai regolamenti locali. Questo è un principio ormai consolidato:

“L’obbligo di rispettare tale distanza sussiste, pertanto, anche per una costruzione che, pur non essendo realizzata in muratura e non essendo completamente chiusa, è comunque idonea a comprimere,seppure solo parzialmente, la luminosità, la salubrità e l’ igiene tra edifici. La stessa sentenza, infine, ha osservato che l’art. 136 del D.P.R. n. 380 del 2001 ha mantenuto in vigore l’art. 41-quinquies, commi 6, 8, 9, della L. n. 1150 del 1942, in ragione del quale viene attribuita all’ art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 efficacia di norma primaria, tale da essere automaticamente applicabile in sostituzione delle diversenorme contenute in regolamenti o strumenti urbanistici comunali. Inoltre, si tratta di norma che, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce un principio assoluto e inderogabile, che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze, sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto derivante da una fonte normativa statale sovraordinata“: Consiglio di Stato, pronuncia del 12 dicembre 2024, n. 10029

L’inderogabilità di queste distanze comporta la conseguenza che è impossibile l’usucapione di una distanza inferiore a quella qui stabilita.

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Il regime delle distanze legali nei rapporti tra privati

Nei rapporti tra privati è possibile derogare al regime di distanze legali derogabili sia attraverso la stipulazione di un contratto sia attraverso l’usucapione.

Questo significa che due privati che si accorgono che un edificio ha violato le distanze minime possono sempre accordarsi per mantenere quell’edificio a quella distanza prevedendo un risarcimento del danno causato.

Al contrario, non è possibile per due privati derogare alle distanze minime inderogabili che abbiamo visto sopra perché quelle distanze sono poste a tutela di tutta la cittadinanza, pertanto un contratto che le viola è nullo o annullabile e sarà impossibile procedere all’usucapione di servitù di distanze legali inferiori a quelle prestabilite dalla legge.

Qualora i due privati non siano in grado di trovare un accordo, si dovrà demolire e ricostruire l’edificio che viola le distanze legali secondo quanto stabilito dall’art. 872 c.c.:

“Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate“

Il regime delle distanze legali nei rapporti tra pubblico e privato

Nei rapporti tra pubblico e privato la questione dell’usucapione di servitù di distanze legali inferiori a quelle prestabilite dalla legge diventa più complicata.

Facciamo un esempio pratico di una situazione tipo che si può verificare: un privato è proprietario di un edificio che si trova ad una distanza inferiore a quella stabilita dal codice civile e dal regolamento locale rispetto a un edificio pubblico, ad esempio, un edificio del Comune. Il privato come può tutelarsi?

Ribadiamo anzitutto il principio sopra stabilito dalla Cassazione, cioè che è possibile l’usucapione del diritto di servitù a mantenere un edificio a distanza inferiore rispetto a quelle distanze derogabili stabilite sia dal codice civile che dai regolamenti locali. Questo principio si applica anche ai rapporti tra pubblico e privato, come stabilito dalla Cassazione:

“Non sono di ostacolo a questa concezione le possibili frodi prospettate dalla giurisprudenza: si tratta di un inconveniente (dipendente comunque da un congegno macchinoso e precario) che non giustifica un inquadramento incoerente dei principi vigenti sui modi di acquisto dei diritti reali e sulla disciplina dei limiti legali della proprietà. Tantomeno questo inconveniente vale a giustificare la illogica dicotomia tra tutela delle distanze di fonte codicistica e di fonte regolamentare. Non sarebbero neppure configurabili le temibili diseconomie esterne (conseguenze negative sul piano della salute e dell’ambiente) che gli studiosi di analisi economica del diritto rinvengono nella deroga pattizia alle distanze. Altro è infatti incidere sui poteri pubblici, o consentire una generalizzata derogabilità, il che può cagionare effetti lesivi permanenti dell’ interesse generale tutelato; altro è ammettere che operi il fenomeno dell’usucapione. Esso vale soltanto a riportare il meccanismo di contemperamento dei diritti soggettivi nell’alveo ordinario previsto dal legislatore, escludendo la sussistenza, nel circoscritto ambito della proprietà immobiliare, di diritti soggettivi a tutela rafforzata“: Cassazione, 22 febbraio 2010, n. 4240

La situazione però si complica.

Infatti, la Cassazione afferma che la Pubblica Amministrazione ha sempre il potere di tutelare i propri diritti, tra cui anche quello che non siano costruiti edifici che violano le distanze minime nei paraggi dei propri edifici:

“Ciò giustifica anche il diverso trattamento da riservare da un lato agli accordi di deroga e dall’altro al meccanismo dell’usucapione; ove quest’ultima operi, resta alla sola P.A. il potere (pubblico) di agire per conformare la proprietà al modo previsto dal legislatore“: Cassazione, 22 febbraio 2010, n. 4240

Quindi questo diritto della PA quali conseguenze ha sul diritto del privato cittadino?

La Pubblica Amministrazione ha il potere di determinare attraverso i suoi provvedimenti amministrativi come risolvere il vizio di costruzione di un edificio che è stato costruito troppo vicino al proprio. In questo senso, la Cassazione stabilisce che il diritto privato che regolamenta le distanze tra gli edifici si ferma davanti al potere amministrativo della PA che agendo per motivi di carattere pubblico ha sempre il potere di determinare il cambiamento di una situazione che può causare dei danni ai cittadini.

Questo significa che l’usucapione e i contratti tra privato-pubblico non hanno lo stesso valore nei confronti della P.A. che ha sempre il potere di modificare una situazione di fatto. Nei confronti di un provvedimento illegittimo della P.A. il cittadino leso potrà quindi agire avanti al T.A.R. per far valere il proprio interesse legittimo contro quello specifico provvedimento dell’amministrazione, ma non potrà affermare di vantare un diritto di usucapione o l’esistenza di un contratto, perché l’Amministrazione può e deve assumere sempre le decisioni migliori per i propri cittadini e non per il singolo.

Questo lo ha affermato la Cassazione:

“Resta così salva la disciplina pubblicistica e l’osservanza degli standard di qualsivoglia natura che il legislatore o l’amministrazione abbiano fissato, anche alla stregua, eventualmente, di normativa di fonte sovranazionale. Ciò che viene meno è la facoltà del singolo di far valere il proprio diritto soggettivo, attribuitogli in conseguenza della disposizione rispondente all’ interesse generale, ma senza assunzione di un potere privato confondibile con quello dell’amministrazione. Entrambi i soggetti possono concorrere alla tutela dell’ interesse fissato dall’ordinamento, ma ferma rimane la distinzione dei caratteri tra potere privato e potere pubblico, ciascuno contraddistinto dai limiti generali della categoria cui appartiene“: Cassazione, 22 febbraio 2010, n. 4240

Leggi anche: Diritto di veduta: si devono rispettare le distanze legali?

Come tutelarsi? Assistenza legale per pratiche di diritto immobiliare e condominiale

Lo studio legale Ticozzi Sicchiero & Partners e l’avvocato professore Gianluca Sicchiero assistono i propri clienti anche per la soluzione di questioni di diritto immobiliare e condominiale. In particolare, l’avv. prof. Gianluca Sicchiero ha maturato un’esperienza ultra trentennale nella materia.

In tema di usucapione di servitù di distanze legali inferiori a quelle stabilite dalla legge, la Cassazione indica come ci si deve tutelare nel caso in cui ci si voglia lamentare della violazione del regime delle distanze legali da parte del vicino:

“Il proprietario di un immobile, in caso di inosservanza da parte del vicino delle distanze minime nelle costruzioni dettate dal codice civile o dai regololamenti locali, ha facoltà di esperire, a sua scelta, l’azione petitoria, l’azione possessoria e, ove intenda ottenere provvedimenti immediati, il procedimento di nuova opera di cui agli artt. 688 e seguenti cod. proc. civ., senza essere tenuto ad osservare alcun ordine di priorità nella scelta degli indicati strumenti processuali“: Cassazione 23 febbraio 2024, n. 4851

Se, al contrario, si vuole far accertare l’usucapione della distanza inferiore a quella legale, si deve procedere in questo senso:

“In materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali. Ne trarrà quindi le conseguenze con riferimento all’ipotesi in cui, a seguito di alienazione di un immobile realizzato in violazione di dette prescrizioni, il successore a titolo particolare invochi l’acquisto per usucapione del diritto di mantenerlo a distanza inferiore a quella legale e il diritto, in virtù del principio dell’accessione di cui all’art. 1146 cod. civ., comma 2, di unire al proprio possesso quello del suo dante causa“: Cassazione 22 febbraio 2010, n. 4240.