Usucapione di servitù: demolizione e ricostruzione, che accade?

Indice:

Cosa è una servitù? L’usucapione di servitù

La servitù viene spiegata giuridicamente come un “peso” imposto ad un fondo a vantaggio di un altro fondo.

Si tratta dunque di un concetto giuridico che si riferisce a un diritto reale (cioè sulle cose) su un bene immobile altrui. La servitù è un diritto limitato che consente al titolare di trarre beneficio da un altro fondo, il quale subisce dei vincoli o delle limitazioni nell’utilizzo della proprietà.

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Tipi comuni di servitù

Esistono diversi tipi di servitù, tra cui la servitù di passaggio, la servitù di affaccio, la servitù di non costruire, quella di acquedotto o di elettrodotto e così via.

La servitù di passaggio è una delle più comuni e consente a un proprietario di un fondo di attraversare la proprietà di un altro per accedere alla propria. La servitù di affaccio, invece, garantisce a un proprietario la possibilità di godere di una vista panoramica su un terreno adiacente.

La servitù di non costruire impone restrizioni sulle attività edilizie che possono essere svolte su un fondo.

Chi gode di questa servitù ha diritto che il vicino non costruisca sul proprio terreno gravato da servitù. Se viola questa servitù il bene può essere fatto demolire.

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Limitazioni e obblighi derivanti dalla servitù

La servitù comporta sia diritti che obblighi per le parti coinvolte.

Il titolare della servitù ha il diritto di godere dei vantaggi che essa comporta, come il passaggio o l’affaccio su un terreno adiacente, far passare i tubi dell’acqua o cavi elettrici, a seconda dei casi.

Tuttavia, è anche tenuto a rispettare i limiti stabiliti dalla servitù stessa.

D’altra parte, il proprietario del fondo soggetto alla servitù è obbligato a tollerare l’esercizio del diritto da parte del titolare, senza dover però effettuare opere a favore della controparte.

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Costituzione e estinzione della servitù

La servitù può essere costituita in diversi modi, come ad esempio per contratto, per usucapione, per sentenza o per disposizioni testamentarie.

L’estinzione della servitù può avvenire attraverso la fusione dei fondi, la rinuncia del titolare o la prescrizione nel caso in cui non vengano esercitati i diritti ad essa collegati per vent’anni.

La servitù deve sempre essere indicata nei registri immobiliari, trascrivendo il documento da cui risulta l’acquisto.

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In particolare l’usucapione di servitù

L’usucapione è un istituto giuridico che permette a un soggetto di acquisire il diritto di proprietà su un bene immobile attraverso il possesso pacifico e continuativo per un determinato periodo di tempo.

Nell’ambito della servitù, l’usucapione consente di acquisire il diritto di godere di una servitù sul fondo altrui, senza eliminare il diritto di proprietà. L’usucapione della servitù si basa sulla regola per cui il possesso continuativo e pacifico di una servitù può condurre all’acquisizione del diritto stesso. In caso di usucapione si deve trascrivere nei registri immobiliari la sentenza che la accerta.

Requisiti per l’usucapione di servitù

Affinché l’usucapione della servitù possa avvenire, devono essere soddisfatti alcuni requisiti fondamentali. Innanzitutto, il possessore della servitù deve dimostrare di averla esercitata pacificamente e ininterrottamente per il periodo di tempo richiesto dalla legge, che per regola generale è di 20 anni.

Se non c’è possesso ininterrotto per 20 anni non si matura l’usucapione. Il codice prevede però la possibilità di avvalersi del possesso di altre persone con la c.d. accessione o con la successione nel possesso.

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Usucapione del diritto di mantenere un immobile a distanza inferiore a quella legale

Le costruzioni di case ed altre strutture fisse devono essere mantenute a certe distanze l’una dall’altra, come indica il codice civile.

Una costruzione che non rispetti le distanze può essere fatta demolire, a meno che il costruttore abbia usucapito il diritto di mantenerla dove sta. Vi sono però alcune ipotesi in cui non si può mai usucapire il diritto a mantenere una costruzione a distanza non legale.

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Interferenze con la servitù durante il periodo di usucapione

Durante il periodo di possesso necessario per l’usucapione della servitù, potrebbero verificarsi interferenze o contestazioni da parte del proprietario del fondo soggetto alla servitù o di terzi. Tali interferenze mettono in discussione la continuità o la pacificità del possesso.

Tuttavia è importante sottolineare che piccole interruzioni o controversie occasionali potrebbero non incidere sull’usucapione della servitù.

Inoltre una semplice richiesta scritta di cessare il comportamento del possessore non impedisce l’usucapione. L’unico mezzo sicuro per impedire l’esercizio del possesso che porta all’usucapione è l’azione giudiziaria.

In particolare: demolizione e ricostruzione del bene

Se si usucapisce il diritto a mantenere un immobile a distanza inferiore a quella legale, il diritto viene meno se l’immobile venga demolito. Se si vuol ricostruire successivamente l’immobile, occorre il consenso del confinante. La corte di cassazione dice che questa regola non opera se demolizione e ricostruzione sono consecutive.

La sentenza 10916 del 2023 ritiene di “negare il carattere interruttivo della demolizione seguita dalla ricostruzione” perché “la demolizione non consegue all’esercizio dello ius prohibendi da parte del titolare del fondo dominante”.

La corte aggiunge che “lo ius prohibendi deve esercitars attraverso la proposizione di una domanda giudiziale, poichè la virtù interruttiva di una costituzione in mora o di una diffida stragiudiziale è circoscritta ai diritti di obbligazione (cfr. Cass. 1681/2013)”. Queste parole ribadiscono che una lettera con cui si contesta la violazione delle distanze non serve a niente.

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Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.

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