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Le distanze legali dal confine comune
Nel codice civile italiano le distanze legali rappresentano un aspetto fondamentale per regolare i rapporti tra proprietà confinanti. Sono disciplinate nel Libro III titolo II, agli articoli da 873 a 882. Il loro scopo è di garantire il rispetto reciproco dei diritti di proprietà, la sicurezza delle costruzioni e la convivenza armoniosa tra vicini.
Ad esempio, l’articolo 873 prescrive una distanza minima di tre metri per la costruzione di edifici vicino ai confini, a meno che il comune non autorizzi una distanza minore (spesso lo fa attraverso le norme tecniche di attuazione).
La violazione delle distanze legali può comportare diverse azioni legali. Il proprietario danneggiato può richiedere la demolizione o la rimozione della parte dell’edificio o della struttura che viola le distanze prescritte, oltre al risarcimento di eventuali danni.
Esisteva però il dubbio: l’usucapione delle distanze legali dal confine, si può?
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Le norme sulle distanze legali
Le norme del codice civile non si applicano sempre però. Sono infatti spesso derogate da norme più specifiche, spesso di natura regolamentare, ma non solo. Concorrono infatti a disciplinare la materia:
- Normative urbanistiche e edilizie locali
- Leggi regionali e provinciali
- Normative per la tutela del patrimonio storico-architettonico
Un caso emblematico è Venezia. La maggior parte degli edifici siti nella città di Venezia sono infatti assoggettati a specifici regimi di tutela storico-paesaggistica (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). Inoltre la città di Venezia ha un proprio regolamento edilizio (scaricabile in fondo alla pagine o link qui) che va a disciplinare, tra le tante materie, anche quella delle distanze legali tra edifici.
E’ dunque importante in questa materia confrontare sempre oltre alla disciplina nazionale (in particolare il decreto ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968) anche quella locale.
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Il caso affrontato dalla Cassazione: l’usucapione delle distanze legali
La Cassazione con l’ordinanza n. 25843 del 15 settembre 2023 ha affrontato un caso particolare: un privato cita in giudizio il proprio vicino chiedendo che un fabbricato e un muretto di confine costruiti sulla proprietà del convenuto vengano fatti arretrare perché costruiti in violazione della normativa sulle distanze (d.m. 1444/1968 e il Piano regolatore del Comune di Massa). Infine chiedeva che gli venisse risarcito il danno.
La Corte di Cassazione ha però rigettato il ricorso dell’attore perché nel frattempo si era configurata l’usucapione della distanza inferiore ai precetti legali del fabbricato e del muretto del convenuto rispetto al confine con l’attore.
La Cassazione infatti ritiene che, trascorsi vent’anni dalla costruzione del fabbricato (muretto, edificio etc) ad una distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge, colui che ha costruito acquista un diritto di servitù per usucapione che consiste, appunto, nel poter mantenere quelle costruzioni più vicine al confine di quanto si dovrebbe.
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Le parole della Cassazione
In particolare, il principio che ha affermato la Cassazione è il seguente: “in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali“.
Ancora: “l’usucapibilità del diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale non equivale, in effetti, alla stipula pattizia di una deroga in tal senso perchè risponde alla diversa e ulteriore esigenza di garantire la stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo“.
Tutelare i propri diritti
Per tutelare i propri diritti a fronte di contestazioni altrui è sempre possibile procedere con una diffida formale ad adempiere per cristallizzare le proprie pretese nei confronti altrui.
Se nascessero delle controversie è sempre possibile tutelare i propri diritti facendo ricorso alla mediazione civile. Una procedura obbligatoria che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che ha il valore della sentenza del tribunale. Qui si potrà affermare l’esistenza della propria avvenuta usucapione delle distanze e si potrà procedere alla relativa trascrizione del diritto.
Se l’accordo fallisse sarà poi sempre possibile avviare un giudizio ordinario avanti il tribunale competente.
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