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Affitto delle parti comuni del condominio
In questo caso la Cassazione è stata chiamata a dirimere una controversia condominiale relativa all’uso delle aree comuni.
Nello specifico si trattava di una pensilina utilizzata da un supermercato, condòmino del primo piano, per il carico/scarico delle merci che poi i restanti condòmini hanno deliberato di dare in locazione.
La delibera è stata quindi impugnata fino a giungere al giudizio degli ermellini. Il problema analizzato è quindi: quando è possibile deliberare la concessione in locazione di aree comuni condominiali?
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L’uso delle aree comuni condominiali: uso diretto e indiretto
Anzitutto, è essenziale comprendere cosa s’intenda per “uso diretto” delle aree comuni.
Le aree comuni condominiali sono quelle parti dell’edificio che sono di utilità per tutti i condomini, ad esempio lo sono i corridoi, le scale, il cortile, il giardino, le terrazze comuni o, come nel caso che riguarda la sentenza qui riportata, anche una pensilina adita a carico/scarico di merci. Queste aree sono destinate all’uso comune, e in genere, nessun condomino ha un diritto esclusivo su di esse.
E’ possibile tuttavia che i condòmini, riuniti in assemblea, consentano a un condomino di utilizzare direttamente un’area comune modificando il regolamento condominiale . Nel caso deciso dalla Cassazione con la sentenza n. 16557, i condòmini avevano deliberato di affittare l’area comune che consisteva nella pensilina adita a carico/scarico.
Quando è possibile deliberare l’affitto delle aree comuni condominiali?
La Cassazione ha affermato che “nel condominio la locazione di una parte comune ne concreta un uso indiretto, che può essere ben disposto con deliberazione a maggioranza ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini”.
Pertanto nei casi in cui lo spazio comune (come nel caso analizzato) fosse insufficiente a garantire un uso diretto da parte di tutti i condòmini, l‘assemblea di condominio può ben deliberare di concedere in affitto tale area configurando così un vantaggio per tutti i condòmini.
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Tutelare i propri diritti e la proprietà
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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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