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Quando si parla di condominio?
Il codice civile regola due casi: il condominio (art. 1117 c.c.) ed il c.d. “condominio orizzontale” che ha un riferimento generico dell’art. 1117 bis c.c.
Il codice non dice però in cosa consista il condominio perché parla della “proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari” che hanno alcune parti in comune.
Sappiamo quindi che sono in comproprietà, ad es., tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e questa è l’essenza del condominio.
L’elenco comprende il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Questo elenco, che continua nell’art. 1117 c.c., non è tassativo ma esemplificativo: Cass. civ., Sez. II, 4/7/2022, n. 21077.
L’aspetto principale del condominio è l’obbligo di partecipare alle spese per il mantenimento dei beni comuni (art. 1123 c.c.).
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Tipi di condominio: orizzontale, verticale e supercondominio
L’art. 1117 c.c. regola l’ipotesi normale di condominio, cioè di più appartamenti che si trovano nel medesimo edificio.
Secondo i giudici, visto il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.: Cass. civ., Sez. II, 4/7/2022, n. 21077.
Si parla invece di supercondominio, quando più condomini, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi, che vengono assoggettati a regime di condominialità: ad es. un giardino oppure un impianto unico di riscaldamento o una strada di accesso.
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Un caso particolare di non condominio: la proiezione verticale
Se i proprietari esclusivi di terreni confinanti si accordano per costruirvi sopra un immobile, questo non darà luogo ad un condominio.
Il condominio ha infatti per presupposto che il terreno su cui sorge l’edificio sia in comproprietà.
Se invece sorge su terreni confinanti ma di proprietà distinte, ogni proprietario del suolo acquista la sola proprietà della parte di edificio che sorge in proiezione verticale sul proprio fondo.
La conseguenza è che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell’intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell’uno o dell’altro.
L’unica alternativa qui è che si crei una “comunione incidentale di uso e di godimento”, comportante l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. Così Cass. 15/11/2018, n. 29457.
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Le spese condominiali
Quando una parte dell’edificio è condominiale, tutti devono partecipare alle spese di manutenzione o ricostruzione, sia pure in proporzione ai millesimi.
Questo vale anche per il tetto, che è di tutti anche se copre gli appartamenti dell’ultimo piano.
Lo conferma la cassazione: ciò che rileva è la funzione di copertura, senza che si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (7/10/2019, n. 24927).
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Le spese condominiali del condominio parziale
Pronunciandosi sul problema della divisione delle spese condominiali del condominio parziale, la cassazione ha detto che la regola è sempre la stessa. Infatti ai “fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio riguardanti, nella specie, il risanamento del pilastro quale elemento strutturale portante l’ intero complesso, troverà applicazione il criterio generale stabilito all’art. 1123 c.c., comma 1 secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota”.
Per la cassazione non vi è quindi il condominio parziale “tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo (dunque, non solo prevalente) di una parte soltanto dell’edificio in condominio”. Qui viene infatti meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117 c.c.
La sentenza 22/11/2023, n. 32475 ha spiegato che “il fondamento normativo che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell’edificio si rinviene nell’art. 1123 c.c., comma 3”.
Tutelare i propri diritti e la proprietà
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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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