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Il sottotetto condominiale come si qualifica?
In moltissimi condomini c’è uno spazio tra gli appartamenti dell’ultimo piano e il tetto dalla funzione incerta. Infatti spesso succede che i condomini non sappiano quale sia il suo uso, se comune o spazio privato di proprietà degli inquilini dell’ultimo piano. Se il sottotetto è condominiale, l’uso è disciplinato dal Regolamento. Se il sottotetto è individuale, il suo proprietario lo utilizza come meglio ritiene.
Secondo la legge il modo in cui è stato costruito il sottotetto ha conseguenze sulla qualifica giuridica che gli viene attribuita. Questo crea quindi diritti e obblighi dei singoli proprietari oppure di tutti i condomini.
Venendo al dunque, il sottotetto di un edificio condominiale può essere considerato parte comune o parte individuale.
Questa qualifica può dipendere da vari fattori: il principale è la destinazione d’uso del sottotetto stesso. Non esiste infatti una regola specifica del codice che parli del sottotetto. Attenzione che il sottotetto non va confuso con il tetto, cioè con la parte dell’immobile che protegge dalle intemperie.
Il tetto è infatti sempre comune a tutti i condomini e tutti devono partecipare alle spese per la sua manutenzione.
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Quando il sottotetto condominiale è privato o comune? Interviene la Cassazione
Innanzitutto è importante verificare l’atto con cui si è comprato l’immobile, che deve descrivere ciò che si compra. Nel titolo di acquisto dovrebbe indicare il bene comprato, ma non sempre ciò accade.
Infatti spesso si richiamano le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e non si capisce se il sottotetto rientri o meno tra queste.
Tuttavia anche il Regolamento condominiale può essere utile quando spiega come il sottotetto va utilizzato. Se infatti regola l’uso del sottotetto, allora è probabile che già al momento della costruzione dell’immobile sia stato inserito tra i beni comuni.
Il Regolamento condominiale non può infatti regolare l’uso dei beni personali dei condomini quando non interferiscano con altri condomini.
Se anche il Regolamento tace, restano le indicazioni della giurisprudenza. La Cassazione distingue due casi principali:
- Quando il sottotetto serve da isolante termico o acustico per gli appartamenti sottostanti, è considerato di proprietà esclusiva degli inquilini dell’ultimo piano.
Lo ha confermato di recente Cass., 24/02/2022, n. 6114. “Il sottotetto di un edificio che assolva all’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso “ad usucapionem” dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare” (vd. anche nello stesso senso Cass., 01/04/2021, n. 9060). - A contrario, quando il sottotetto ha dimensioni tali da consentirne l’utilizzo come vano autonomo, allora è di proprietà comune di tutti i condomini.
Lo ha indicato con chiarezza Cass., 21/05/2020, n. 9383: “La natura del sottotetto di un edificio […] può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune”.
Questo accade ad esempio quando il sottotetto viene utilizzato come ripostiglio da tutti i condomini. Spesso i giudici considerano l’altezza del sottotetto o le modalità di accesso tramite una scala cui tutti i condomini possano montare.
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Chi paga le spese condominiali?
Comprendere se il sottotetto sia di proprietà individuale o comune di tutti i condomini è importante per capire chi deve pagare le spese di manutenzione
La manutenzione del sottotetto va intesa infatti come manutenzione ordinaria. Quindi tutti i condomini devono partecipare secondo le rispettive quote alle spese di pulizia, sostituzione di elementi strutturali, dipintura, quando il sottotetto sia condominiale.
L’unica distinzione operabile è tra spese necessarie e non necessarie. Infatti tutti condomini devono partecipare obbligatoriamente alla divisione delle sole spese necessarie.
Per spese non necessarie si intendono tutte quelle modifiche, migliorie anche estetiche del sottotetto che vanno oltre la manutenzione ordinaria e che sono di natura discrezionale.
Sono invece necessari tutti quegli interventi che riguardino la sicurezza o l’integrità del sottotetto stesso. I condomini possono impugnare le delibere che dispongono spese non necessarie senza le maggioranze previste per queste ipotesi.
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L’illegittimo rifiuto di pagare le spese condominiali
È importante sottolineare che i condomini hanno il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e di esprimere il proprio parere e voto sulla gestione e la manutenzione delle parti comuni.
L’art. 1118 cod. civ. nei commi 2 e 3 stabilisce espressamente il divieto per i singoli condomini di rinunciare unilateralmente all’uso di parti comuni dell’edificio. Quindi il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese di gestione, amministrazione e manutenzione.
Un eventuale rifiuto è quindi illegittimo e comporterà l’attivazione dell’amministratore di condominio per ottenere il relativo pagamento e potrebbe nel frattempo impedire l’uso delle parti comuni al condomino inadempiente.
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Tutelare i propri diritti e la proprietà
Lo studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la propria assistenza anche in materia immobiliare e condominiale.
Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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