Servitù per destinazione del padre di famiglia: cosa significa, cosa comporta e come si configura? Cassazione 18583/2023

Indice:

Che cosa è una servitù per destinazione del padre di famiglia

La servitù per destinazione del padre di famiglia è una figura giuridica che si configura quando due fondi, appartenenti in origine al medesimo proprietario, vengono separati, ma permane tra di essi una relazione che assolve alle caratteristiche di una servitù prediale.

La servitù per destinazione del padre di famiglia sorge quindi quando il proprietario originario possiede più fondi dove una parte di un fondo è “asservita” all’altro. Non potendosi configurare una servitù tra due fondi appartenenti allo stesso proprietario, appena questi vengono divisi in diversi proprietari si può costituire una servitù.

Lo disciplina l‘art. 1062 del Codice Civile: la servitù per destinazione del padre di famiglia sorge in modo implicito al momento della separazione dei fondi se, nel momento della divisione, uno dei fondi si trova in una situazione di vantaggio o di soggezione rispetto all’altro, e tale situazione è riconducibile a un atto volontario del comune proprietario precedente.

Questa situazione deve essere chiaramente visibile e permanente, non risultando dall’uso temporaneo o occasionale.

Questa modalità di costituzione della servitù non richiede un atto formale, né una trascrizione, poiché si basa sulla destinazione voluta dall’originario proprietario e la conseguente situazione di fatto che ne è derivata. Tuttavia, affinché possa essere opponibile a terzi, è necessario che la servitù sia resa pubblica attraverso il trasferimento dei fondi a diversi proprietari.

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Requisiti materiali per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia

Sebbene la servitù per destinazione del padre di famiglia si configuri in modo diverso dalle altre, cioè senza un atto formale, questo non esclude che si debbano rispettare gli ordinari requisiti per la corretta costituzione della servitù.

Anzitutto è richiesto un requisito di apparenza: perché una servitù sia considerata apparente, e quindi possa essere validamente costituita, è necessario che essa presenti opere visibili e permanenti, che rendano evidente l’esistenza e l’uso della servitù stessa. Queste opere devono essere tali da manifestare in modo chiaro e univoco la funzione e la destinazione che il fondo dominante esercita sul fondo servente.

L’art. 1061 del Codice Civile infatti vieta espressamente che si possa costituire una servitù per destinazione del padre di famiglia senza opere apparenti.

E’ un principio consolidato in giurisprudenza: “l’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia si perfeziona quando, al momento della separazione dei due fondi, esistano opere visibili e permanenti che manifestano in mono inequivoco il peso gravante sull’uno a favore dell’altro, quand’anche tali opere non siano in tutto rifinite e per questo lo stato di servizio non sia ancora in atto” Cass., n. 7783/2020.

Un secondo requisito essenziale è l’assenza di una dichiarazione contraria alla configurazione della servitù: l’originario proprietario di entrambi i fondi può sempre dichiarare espressamente che non vuole che si configuri una servitù. Però in questo caso dovrà dichiararlo espressamente nel contratto di compravendita non potendo ricavarsi questa sua volontà da fatti concludenti.

Lo ha spiegato con parole chiare la Cassazione nell’ordinanza in commento: “principio, enunciato dalla giurisprudenza di questa Corte, a mente del quale la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia è impedita solo dalla contraria manifestazione di volontà del proprietario dei due fondi al momento della loro separazione, e tale contraria manifestazione di volontà non può desumersi per facta concludentia, ma deve rinvenirsi in una clausola contrattuale con la quale si convenga esplicitamente di volere escludere il sorgere della servitù corrispondente alla situazione di fatto esistente fra i due fondi e determinata dal comportamento del comune proprietario, ovvero in una qualsiasi clausola il cui contenuto sia incompatibile con la volontà di lasciare integra ed immutata la situazione di fatto che, in forza della legge, determinerebbe la nascita della servitù“.

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Esempi pratici dove può verificarsi una servitù per destinazione del padre di famiglia

La servitù per destinazione del padre di famiglia è più comune di quel che sembra e si verifica spesso. Ecco alcuni esempi:

  1. Passaggio tra due fondi: un terreno di proprietà di una sola persona viene suddiviso e venduto a due proprietari distinti. Prima della divisione, esisteva un sentiero che attraversava uno dei due fondi, utilizzato per accedere all’altro fondo. Dopo la divisione, il sentiero continua a essere utilizzato come via di accesso, configurando così una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.
  2. Servitù di acquedotto: supponiamo che un’azienda agricola possieda due terreni contigui, uno con un pozzo e l’altro senza. L’azienda utilizza un sistema di tubazioni per trasportare l’acqua dal pozzo al terreno privo di acqua. Se questi terreni vengono successivamente separati e venduti a diversi proprietari, il sistema di tubazioni configura una servitù di acquedotto per destinazione del padre di famiglia.
  3. Servitù di scarico: un immobile, originariamente appartenente a un unico proprietario, è dotato di un sistema di scarico delle acque reflue che passa attraverso una parte del fondo. Se questo fondo viene diviso e venduto, con il sistema di scarico che continua a passare attraverso una delle nuove proprietà, si configura una servitù di scarico per destinazione del padre di famiglia.
  4. Servitù di luce e aria: un edificio diviso in due unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Originariamente, l’edificio aveva finestre che affacciavano su una corte interna di proprietà comune. Se, al momento della divisione, una delle unità immobiliari conserva le finestre che si affacciano sulla corte, si configura una servitù di luce e aria per destinazione del padre di famiglia.
  5. Servitù di uso comune di una strada privata: un vasto terreno viene suddiviso in lotti e venduto a diversi acquirenti. Originariamente, il terreno aveva una strada privata che consentiva l’accesso a tutte le parti del fondo. Dopo la divisione, la strada continua a essere utilizzata da tutti i nuovi proprietari per accedere ai loro lotti, configurando così una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

In ciascuno di questi esempi, la caratteristica comune è che la servitù sorge automaticamente al momento della separazione dei fondi, basandosi sull’uso preesistente e sull’intenzione implicita del precedente proprietario di mantenere tale uso anche dopo la divisione.

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La reciprocità della servitù per destinazione del padre di famiglia

Ai sensi del comma 2 dell’art. 1062 del Codice Civile la servitù per destinazione del padre di famiglia si dovrebbe configurare di diritto in modo reciproco tra i due fondi.

Questa regola stabilita in modo rigido dal legislatore è stata però ammorbidita dalla giurisprudenza della Cassazione che in più occasioni ha stabilito come debba essere interpretata e applicata.

La recente ordinanza della Cassazione qui in commento lo ha ribadito ancora una volta: le servitù stabilite per destinazione del padre di famiglia non sono reciproche di diritto. Bisognerà che sia verificato in concreto se la servitù è destinata a essere funzionale a entrambi i fondi o solo a uno di essi. In quest’ultimo caso infatti la servitù non sarà reciproca ma a favore di uno solo dei due fondi.

Questa è la motivazione della Cassazione: “E’, tuttavia, vero che la regola in questione è stata anche oggetto di critiche da parte della dottrina, a causa della rigidità della sua formulazione, in quanto la stessa sembra prevedere la reciprocità delle servitù che sorgono ex art. 1062 c.c. in tutte le ipotesi in cui quest’ultima previsione viene ad operare, laddove si può concordare con l’osservazione formulata da tale dottrina in ordine al fatto che detta reciprocità in realtà non viene ad imporsi costantemente, ben potendosi configurare situazioni nelle quali l’asservimento ex art. 1062 c.c. abbia invece carattere unilaterale.

Si può, quindi, pure affermare che la previsione di cui all’art. 1062 c.c., al di là del suo dato letterale, non troverà applicazione in modo universale in tutte le ipotesi in cui la servitù sorga per destinazione del padre di famiglia, dovendosi, caso per caso, valutare le caratteristiche del vincolo funzionale, o rapporto di subordinazione, esistente tra le porzioni del fondo prima della cessazione della loro appartenenza ad un unico proprietario. 

La reciprocità delle servitù, quindi, potrà essere affermata solo allorquando sia possibile constatare che “lo stato dal quale risulta la servitù” si era tradotto in una destinazione funzionale reciproca di ciascuna porzione del fondo a favore dell’altra, mentre, qualora si verifichi la unilateralità di tale stato – risultando una porzione del fondo funzionalmente subordinata all’altra, e non viceversa – si dovrà invece pervenire alla conclusione per cui la servitù sorta ex art. 1062 c.c. è una sola e vede un fondo esclusivamente servente ed un fondo esclusivamente dominante“.

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Come tutelare i propri diritti?

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Sia che ci si trovi nella posizione di chi sta subendo una servitù coattiva da parte di altri, sia che ci si trovi nella posizione di chi vorrebbe aprire una veduta o vorrebbe dichiarare usucapita la propria servitù, è possibile fare ricorso alla procedura di mediazione civile. Questa è una procedura obbligatoria che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che ha lo stesso valore della sentenza del tribunale.

Inoltre, comporta degli importanti vantaggi fiscali ed ha un costo ridotto. Se un accordo non si dovesse raggiungere è però sempre possibile fare ricorso al giudizio ordinario avanti il tribunale competente per riconoscere accertati i propri diritti.

Se fosse necessario svolgere una perizia sui luoghi sarà possibile invece avviare un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) per poter valutare con urgenza e in modo tecnico la sussistenza dei propri diritti ancor prima dell’avvio del giudizio. Ovviamente, nel successivo giudizio la perizia svolta prima potrà essere usata e avrà lo stesso valore.

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