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Le servitù di veduta: caso deciso dalla Cassazione
Il caso ha origine da una lite tra condomini in un condominio come tanti ce ne sono in Italia costruito a quadrilatero con un giardino di proprietà comune al centro, dunque circondato dagli appartamenti dei singoli condomini.
Una vicina di casa aveva dunque chiamato in giudizio un altro condominio affermando che aveva illegittimamente fatto realizzare tre finestre nel proprio appartamento che si affacciavano direttamente sul giardino comune (imponendo così una servitù di veduta). Ma non solo, secondo la vicina di casa l’altro condomino aveva anche fatto realizzare in modo illegittimo una scala di metallo di grosse dimensioni che portava fino al tetto che non rispettava le distanze legali minime essendo stata costruita a 1,5 metri di distanza e non 3 metri.
Il Tribunale faceva svolgere una consulenza tecnica e dava ragione al condomino che era stato chiamato in giudizio. In grado di appello, la Corte invece dava parzialmente ragione alla ricorrente rilevando che effettivamente la scala era stata costruita a meno di 3 metri violando così l’art. 907 c.c.
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Quando si possono aprire delle vedute sulla proprietà altrui?
Avanti la Corte di Cassazione la contesa giuridica ha assunto però una diversa prospettiva. La Corte di legittimità ha infatti ritenuto che si dovesse valutare non solo la legittimità della costruzione della scala di metallo in violazione delle distanze legali, ma anche se l’apertura delle finestre sul giardino privato fosse legittima o meno.
Per poter aprire una finestra che dà sulla proprietà altrui o sulla proprietà che è comune tra tutti i condomini, si deve rispettare comunque la distanza di 1,5 metri dalla proprietà altrui (o da quella comune come il giardino) stabilita dall’art. 905 c.c.
In particolare, l’obbligo di mantenere la distanza di 1,5 metri vale sia per le finestre che permettono di aprire una “veduta diretta” sulla proprietà altrui (quindi di esercitare una servitù di veduta), che per i balconi (o terrazze, lastrici solari e simili) fatti costruire in modo che si affaccino sulla proprietà altrui.
Questa regola si ritiene inderogabile in quanto svolge anche una funzione pubblica: cioè quella di fare in modo che non si formino distanze troppo ravvicinate che possano limitare il circolo d’aria rendendo così l’aria respirata insalubre.
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L’apertura di una finestra impone ai vicini di subire una servitù di veduta
C’è anche un altro ordine di ragioni per cui si impedisce che vengano fatte aprire finestre o balconi sulla proprietà altrui o sulla proprietà comune in violazione delle distanze previste dall’art. 905 c.c., ed è perchè la violazione delle distanze comporta che si configuri una servitù di veduta che, se non contestata nel periodo previsto perché si compia l’usucapione, non si potrà più contestare e diventerà definitiva.
Abbiamo già visto infatti come si possa usucapire una servitù, anche di veduta, qui: conferisce a un individuo il diritto di godere della visuale aperta da una proprietà, tipicamente in relazione a un panorama o a un’ampia veduta paesaggistica. In generale, il diritto di veduta può essere acquisito per legge, tramite accordi contrattuali o attraverso idonea domanda al tribunale.
Questo, come indicato dalla Cassazione, vale sia per le finestre che si affacciano sulla proprietà esclusiva altrui (ad es. la casa del vicino), ma anche quelle aperte sulla proprietà comune (ad es. il giardino condominiale) perché in questo modo si imporrebbe una servitù che grava su tutti gli altri condomini.
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Come tutelare i propri diritti?
Sia che ci si trovi nella posizione di chi sta subendo una servitù coattiva da parte di altri, sia che ci si trovi nella posizione di chi vorrebbe aprire una veduta o vorrebbe dichiarare usucapita la propria servitù, è possibile fare ricorso alla procedura di mediazione civile. Questa è una procedura obbligatoria che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che ha lo stesso valore della sentenza del tribunale.
Inoltre, comporta degli importanti vantaggi fiscali ed ha un costo ridotto. Se un accordo non si dovesse raggiungere è però sempre possibile fare ricorso al giudizio ordinario avanti il tribunale competente per riconoscere accertati i propri diritti.
Se fosse necessario svolgere una perizia sui luoghi sarà possibile invece avviare un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) per poter valutare con urgenza e in modo tecnico la sussistenza dei propri diritti ancor prima dell’avvio del giudizio. Ovviamente, nel successivo giudizio la perizia svolta prima potrà essere usata e avrà lo stesso valore.
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