Risarcimento danni per occupazione illegittima di area comune condominiale: le recenti sentenze della Cassazione

L’utilizzo legittimo delle aree comuni condominiali

La recente sentenza della Cassazione n. 6515 del 1 marzo 2025 consolida alcuni importanti principi in tema di risarcimento danni per occupazione illegittima di area comune condominiale.

Per aree comuni (o parti comuni) dell’edificio si intendono tutte quelle porzioni che non rientrano nella proprietà esclusiva di alcun condòmino e sono, quindi, di proprietà del Condominio intero. Le parti comuni sono individuate nelle planimetrie del Condominio o possono anche essere determinate specificamente all’interno del Regolamento condominiale, qualora presente. Poiché queste appartengono a tutti i condòmini il loro utilizzo è regolato in modo specifico dal codice civile, ma le regole qui contenute sono state nel tempo meglio specificate dalle sentenze della Cassazione.

L’art. 1102 c.c. stabilisce come devono essere utilizzate le aree comuni condominiali. Il primo capoverso stabilisce come devono essere utilizzate le parti comuni:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“

Dunque, anzitutto ogni condòmino ha il diritto di utilizzare le parti comuni dell’edificio in proporzione alla sua quota di proprietà che si trova espressa in millesimi nelle tabelle condominiali. Poi, ogni condòmino nell’utilizzare le parti comuni deve rispettare due limiti: 1) deve garantire che anche gli altri condòmini possano fare un pari uso del bene; 2) deve garantire che il suo uso non modifichi in modo permanente l’utilizzo previsto del bene.

Facciamo degli esempi pratici per meglio comprendere queste regole:

• una parte comune dell’edificio può essere il cortile. Spesso i cortili sono utilizzati anche per il transito delle auto oppure per un’area giochi o ancora per il transito pedonale o come area verde/giardino. Queste sono possibili destinazioni d’uso del bene comune. Se la destinazione d’uso fosse il transito di auto il suo utilizzo per questo fine deve essere garantito a tutti i proprietari in modo proporzionale e nessun proprietario deve impedirne l’uso agli altri né deve fare attività che impediscano questo uso, ad esempio occupando una porzione rilevante con oggetti propri
• un’altra parte comune dell’edificio può essere il tetto (leggi qui per approfondire: Innovazioni nel condominio: la trasformazione del tetto in terrazza personale (Cassazione 2024)). Le possibili destinazioni d’uso del tetto possono essere quella di stenditoio oppure quella di deposito temporaneo di oggetto o ancora per l’installazione di pannelli solari. Anche per questo caso varranno le stesse regole.

Leggi anche: Modifiche alle parti comuni nel Condominio: diritti e limiti dei proprietari (Cass. 30972/2023)

Risarcimento danni per impedimento all’uso della cosa comune

Come ci si può tutelare se un singolo proprietario infrange queste regole sull’utilizzo delle parti comuni? E’ possibile attivarsi per il risarcimento danni per occupazione illegittima di area comune condominiale.

La sentenza della Cassazione n. 6515 del 1 marzo 2025 ha confermato la sussistenza del diritto al risarcimento dei danni a favore del Condominio (o dei singoli condòmini interessati dalla violazione delle regole) qualora sia impedito l’uso della cosa comune. Il caso oggetto della sentenza riguardava, appunto, alcuni condòmini che hanno agito in giudizio contro altri che avevano occupato il cortile condominiale con attrezzi e materiali da lavoro che dovevano essere utilizzati per ristrutturare la pavimentazione. In particolare, la destinazione d’uso di quel cortile era per il transito delle auto e la presenza di questi residui da cantiere impediva di fatto agli altri condòmini di poter transitare su quell’area occupata.

La Cassazione ha infatti rilevato che:

“Anche la pavimentazione in beole di parte del cortile, che è posta su un rialzo del fondo delimitato da un cordolo, non realizza (semplicemente) un uso più intenso della cosa comune poiché gli autoveicoli non possono più transitare nella zona piastrellata che viene in tal modo ad essere inibita all’uso dei comproprietari“

Quindi, quella “pavimentazione in beole” che era stata accatastata su una porzione del cortile condominiale, secondo la Cassazione configurava una situazione illegittima che fa sorgere il diritto al risarcimento dei danni:

“Tale situazione configura un’occupazione vietata dall’art. 1102 c.c., essendosi verificata un’alterazione della destinazione d’uso originaria del cortile, anche se l’area occupata consentiva l’accesso alla parte residua del cortile“

Leggi anche: Usucapione di aree comuni condominiali: novità giurisprudenziali e il caso del sottotetto

Il diritto al pari uso della cosa comune si deve verificare in concreto

Attenzione!

Il solo fatto che un singolo proprietario utilizzi un determinato bene comune dell’edificio in modo più ampio degli altri non comporta di per sè una violazione delle regole sull’utilizzo dei beni comuni. Infatti, è possibile ed è ammesso dalla Cassazione che alcuni utilizzino di più un bene comune rispetto agli altri in quanto si deve sempre verificare in modo concreto ed empirico quale uso del bene possono farne gli altri condòmini.

Questo è un principio consolidato in seno alla Cassazione:

“Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, dovendo in concreto accertarsi se tale uso abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini” (Cass., 28/06/2017, n. 16260).

Leggi anche: Pannelli solari personali nel condominio: regole, sentenze ed esempi pratici per comprendere diritti e doveri

Assistenza legale per pratiche di diritto immobiliare e condominiale

Lo studio legale Ticozzi Sicchiero & Partners e l’avvocato professore Gianluca Sicchiero assistono i propri clienti anche per la soluzione di questioni di diritto immobiliare e condominiale. In particolare, l’avv. prof. Gianluca Sicchiero ha maturato un’esperienza ultra trentennale nella materia.