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Annullabilità e nullità delle delibere condominiali
Bisogna innanzitutto distinguere le delibere annullabili da quelle nulle perché c’è il rischio di perdere la possibilità di modificare o impugnare una delibera assembleare solo perché è trascorso troppo tempo.
Si ha annullabilità quando una delibera è adottata in violazione delle norme imperative di legge o delle disposizioni del regolamento condominiale. Un esempio può essere la mancata convocazione di tutti i condomini all’assemblea o la violazione di quote di maggioranza necessarie per l’approvazione di determinate decisioni.
Queste sono impugnabili entro 30 giorni. Il tribunale competente può decidere di annullare la delibera e ripristinare la situazione preesistente. Al contrario, una delibera è nulla quando viola le norme fondamentali di legge in modo così radicale da renderla totalmente invalida.
Ad esempio, una delibera che limita in modo ingiustificato i diritti di un condòmino. Queste delibere possono essere impugnate in qualsiasi momento e in questo caso la delibera sarà considerata mai esistita.
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Il caso affrontato: le delibere che approvano la ripartizione delle spese condominiali
La vicenda finita avanti la Cassazione cominciava dalla richiesta di pagamento delle spese condominiali relative alla gestione dell’ascensore.
Il condòmino interessato riteneva però di non dover pagare quelle spese aggiuntive perché ripartite sulla base di criteri che erano stati approvati, sebbene molti anni prima, a maggioranza qualificata e non all’unanimità.
I problemi che questo condòmino doveva affrontare erano quindi due: 1) se la delibera approvata solo dalla maggioranza fosse valida 2) se fosse ancora in tempo per impugnare tale delibera.
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La decisione della Cassazione
La Cassazione ha deciso il caso a favore del condòmino che si rifiutava di pagare le spese aggiuntive proprio perché la delibera con cui il condominio aveva approvato i nuovi criteri di ripartizione delle spese condominiali non era valida.
C’è infatti una differenza tra le delibere dell’assemblea semplicemente ricognitive (ovvero che certificano i criteri di ripartizione delle spese sulla base della legge e del regolamento condominiale) da quelle modificative, che invece fissano nuovi criteri di ripartizione delle spese condominiali.
Sul punto la giurisprudenza ha stabilito che la delibera con cui si determina una nuova ripartizione delle spese condominiali diversa da quella stabilita dalla legge (artt. 1123 e 1124 c.c.) o dal Regolamento condominiale corrisponde a una nuova convenzione tra i condòmini.
Per questo è necessario che sia approvata all’unanimità dall’assemblea condominiale.
Conclusioni
Dunque la Suprema Corte ha deciso questo caso dichiarando la nullità della delibera dell’assemblea che a maggioranza (art. 1136 co. 2 c.c.) aveva stabilito dei nuovi criteri per la ripartizione delle spese condominiali poiché andava assunta all’unanimità.
Trattandosi quindi di una delibera nulla questa poteva essere impugnata in qualsiasi momento anche a distanza di anni dalla sua approvazione.
La Cassazione ha dunque stabilito il seguente principio: “sono nulle le deliberazioni dell’assemblea di condominio con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari“.
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Come agire per tutelare i propri diritti a fronte di una delibera nulla o annullabile?
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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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