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L’occupazione abusiva dei posti auto condominiali
Abbiamo già affrontato in un precedente articolo (clicca qui) le questioni attinenti all’assegnazione dei posti auto condominiali ai singoli proprietari. In questo articolo affronteremo invece la questione se sia possibile chiedere il risarcimento dei danni derivanti dall’occupazione abusiva dei posti auto condominiali, cioè una volta che sono stati assegnati.
Il caso che è giunto avanti la Cassazione riguarda infatti il caso di occupazione abusiva di posti auto di un immobile che era stato acquistato da una società di costruzioni.
Il tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda di risarcimento e così anche la corte d’appello motivando la decisione sul fatto che gli attori si erano disinteressati dell’immobile e che tale disinteresse risultava dalla mancata allegazione da parte dei proprietari della volontà di locare, utilizzare o vendere gli immobili.
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Il risarcimento del danno tra disinteresse del proprietario e automatico riconoscimento
La Cassazione nella recente sentenza n. 30984 del 7 novembre 2023 ne ha approfittato per ripercorrere i punti principali del risarcimento dei danni da occupazione abusiva di immobile che, per materia, ha applicato in via analogica al caso dell’occupazione abusiva del parcheggio condominiale. In particolare ha richiamato la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione n. 33645 del 15 novembre 2022.
In particolare ha valutato che:
- Nel caso di occupazione abusiva il diritto del proprietario al risarcimento del danno nasce dalla prova della mancata possibilità di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, del bene stesso
- Se il danno da perdita non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone
locativo di mercato - Chi è accusato di aver occupato abusivamente l’immobile può contestare specificamente la concreta possibilità di godimento perduta del proprietario, indicando perché questi non avrebbe potuto goderne
- Il proprietario, se vuole dimostrare di aver perso una possibilità di godimento deve darne la relativa prova.
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Conclusioni
la Cassazione ha dunque ribadito che il danno da occupazione abusiva si presume sempre a favore del proprietario.
Il proprietario potrà poi dare la prova di aver potuto goderne dando l’immobile a terzi, ad es. affittando il posto auto o vendendolo. Allora il risarcimento del danno sarà calcolato considerando questa perdita.
Se questa prova non viene data il giudice potrà stabilire l’ammontare del risarcimento in via equitativa.
In ogni caso il convenuto potrà e dovrà dimostrare l’assenza di qualsiasi guadagno per il proprietario dimostrando, ad es., che non avrebbe comunque potuto disporne.
Tutelare i propri diritti e la propria eredità
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Per evitare dispute legali è sempre una buona regola rivolgersi a un professionista per un parere legale. Nelle pratiche condominiali la soluzione del problema è spesso complessa e bisogna andare a vedere cosa dispone ogni regolamento condominiale per fondare le proprie richieste. Anzitutto per consolidare i propri diritti si può inviare una diffida formale ad adempiere. Serve anche per tentare di raggiungere un accordo.
Se ciò non fosse sufficiente o qualora nascessero delle controversie è sempre possibile tutelare i propri diritti facendo ricorso alla mediazione civile. Una procedura obbligatoria che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che ha il valore della sentenza del tribunale.
Se l’accordo fallisse sarà poi sempre possibile avviare un giudizio ordinario.
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