Quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore?

Indice:

Introduzione: quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore?

Gli edifici condominiali sono una parte integrante del tessuto urbano, offrendo spazi abitativi a numerose famiglie. Tuttavia, uno dei problemi più comuni che affrontano gli edifici più vecchi o di piccole dimensioni è la mancanza di un ascensore.

L’assenza di un ascensore può rappresentare una sfida per gli anziani, le persone con disabilità e persino per i residenti che devono affrontare le scale ogni giorno. Non è necessario però che l’intera assemblea condominiale sia favorevole all’installazione dell’ascensore. Vedremo in questo articolo quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore è necessaria secondo la legge.

Benefici dell’ascensore condominiale

Accessibilità per tutti: L’installazione di un ascensore in un condominio rende l’edificio accessibile a tutte le persone, indipendentemente dall’età o dalla mobilità. Gli anziani e le persone con disabilità potranno muoversi liberamente all’interno dell’edificio senza dover affrontare le scale. Ciò contribuisce a migliorare la qualità della vita dei residenti e a garantire che tutti possano godere appieno dei propri spazi abitativi.

Questa indicazione vale anche quando sia un anziano o una persona in difficoltà che accede al condominio per visitare un parente o un amico. Ovviamente c’è anche il maggior comfort che l’ascensore consente a chi deve caricare e scaricare oggetti o passeggini o carrelli della spesa.

  • Valore immobiliare:

L’installazione di un ascensore in un condominio può aumentare significativamente il valore degli appartamenti.

L’accessibilità è un fattore chiave per molte persone nell’acquisto di una casa, e un edificio con ascensore offre un vantaggio competitivo sul mercato immobiliare. Ciò significa che gli investimenti nell’installazione dell’ascensore possono ripagarsi nel tempo, rendendo l’opzione economicamente vantaggiosa per i proprietari.

  • Considerazioni pratiche:

Prima di procedere con l’installazione di un ascensore in un condominio, ci sono alcune considerazioni pratiche da tenere a mente.

Prima di tutto, è importante effettuare una valutazione tecnica dell’edificio per determinare la fattibilità dell’installazione. Sarà necessario considerare lo spazio disponibile, gli adattamenti strutturali richiesti e l’impatto sulle aree comuni o sui parcheggi.

I problemi legali: chi decide l’installazione dell’ascensore?

Le regole del codice civile indicano con quali maggioranze l’assemblea condominiale decide.

Quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore quindi? In particolare serve la maggioranza qualificata per modifiche sostanziali, come l’installazione di nuove strutture o impianti, In queste ipotesi serve la maggioranza qualificata di almeno due terzi degli intervenuti all’assemblea.

Invece in alcuni casi, potrebbe essere richiesta l’unanimità di tutti i condomini per approvare una determinata innovazione. Ad esempio, se l’innovazione riguarda una modifica strutturale rilevante che potrebbe influire sui diritti di proprietà o sulla destinazione d’uso dell’edifici.

L’art. 1120 del codice civile prevede una particolare maggioranza per le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni che siano quindi fruibili da tutti i condomini.

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Ascensore e barriere architettoniche

Il codice civile menziona gli ascensori solo per la suddivisone delle spese di manutenzione (art. 1124) ma non ne parla a proposito dell’installazione.

Tuttavia il codice li prende in considerazione dove prevede la maggioranza con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio per deliberare le opere e gli interventi necessari per eliminare le barriere architettoniche.

L’ascensore come opera di solidarietà condominiale: quale maggioranza?

L’ascensore può considerarsi opera diretta a rimuovere le barriere architettoniche in base agli articoli 27, primo comma, della legge 3 marzo 1971, n. 118 e 1, primo comma, del D.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, cui rinvia l‘art. 2 legge 2 gennaio 1989, n. 13.

Questo deve avvenire a condizione che l’installazione non renda talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, come ha detto la cassazione con la sentenza 27/12/2011, n. 28920. La cassazione parla a questo proposito di “solidarietà condominiale” che prevale sulla volontà contraria dei dissenzienti: ordinanza, 14/06/2022, n. 19087.

Ascensore innovativo: quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore?

Se invece l’ascensore non serve per rimuovere barriere architettoniche perché non ci sono condomini anziani o disagiati, l’installazione deve essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino i due terzi dei millesimi condominiali.

Infatti l’ascensore perché rappresenta comunque  una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni.

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Ascensore a spese di chi lo installa

Il codice non vieta ad uno o più condomini di installare l’ascensore a proprie spese.

La cassazione ha detto ad es. che I condomini hanno il diritto di installare, a proprie spese, un ascensore anche se di dimensioni ridotte e non in grado di rimuovere in modo completo le barriere architettoniche.

L’interesse all’installazione nonostante il dissenso di alcuni condomini riguarda anche l’esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell’edificio da parte dei rispettivi utenti. Lo ha detto la Cassazione con l’ordinanza 14/06/2022, n. 19087.

Chi non ha pagato l’ascensore può usarlo?

Quale maggioranza per l’installazione dell’ascensore a vantaggio di soli alcuni condomini? La corte di cassazione ha inoltre confermato che è legittima la delibera a maggioranza qualificata che preveda l’installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condomini soltanto.

Tuttavia deve restare salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, cioè usare l’ascensore. Non gratis però ma contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera (sentenza 8/10/2010, n. 20902).

Ascensore e regolamento condominiale: l’installazione può essere vietata?

Il diritto di installare un ascensore a proprie spese, purchè non invada la proprietà di altri condomini, è intangibile.

La cassazione ha detto che l’installazione di un ascensore e la conseguente modifica delle parti comuni non possono essere impediti per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione dell’opera stessa all’autorizzazione del condominio (sentenza 5/12/2018, n. 31462)

Il condomino che non vuole utilizzare l’ascensore

In materia di ripartizione delle spese condominiali, non sussiste legittima ragione per esonerare il condomino dalle spese relative all’impianto di ascensore se la porta di accesso al piano ove è ubicata la sua proprietà sia stata sbarrata per scelta del medesimo e non per iniziativa del condominio. Lo ha detto la corte di cassazione con l’ordinanza 27/09/2022, n. 28155.

Condomino escluso dall’uso dell’ascensore?

Non si può escludere a priori un condomino dall’uso dell’ascensore.

La cassazione ha detto che è nulla la delibera con cui si è deciso di realizzare un ascensore che si arresterebbe al penultimo piano.

Questa delibera incide sul diritto del singolo (proprietario dell’ultimo piano) rispetto all’utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impedisce un uso pieno e incide anche sul valore della proprietà esclusiva. E’ la sentenza 30/08/2019, n. 21909.

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Come tutelare i propri diritti?

L’installazione di un ascensore in un condominio può migliorare l’accessibilità, il comfort e il valore immobiliare dell’edificio. Offre un modo pratico per superare le barriere fisiche e consente a tutti i residenti di godere appieno delle proprie abitazioni. Bisogna valutarne però attentamente la fattibilità tecnica. L’installazione può dar vita a liti tra i condomini, ma il diritto delle persone anziane o disagiate prevale sul voto contrario di chi non sia d’accordo.

In caso sorgano controversie sulle maggioranze necessarie per l’installazione dell’ascensore condominiale è possibile anzitutto tutelare i propri diritti facendo ricorso alla mediazione civile. Una procedura che è obbligatorio attivare prima dell’avvio del giudizio e che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che abbia lo stesso valore della sentenza. La mediazione inoltre comporta degli importanti vantaggi fiscali per chi raggiunge l’accordo.

Se la mediazione dovesse fallire è sempre possibile tutelare i propri diritti facendo ricorso al tribunale competente.

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