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Lavori di straordinaria manutenzione condominiali: bisogna costituire il fondo speciale
L’art. 1135 del codice civile regola anche i lavori di straordinaria manutenzione del condominio.
Indica in particolare che “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Obbligatoriamente significa che non si può derogare all’obbligo di costituire il fondo speciale.
La delibera che non lo prevede è quindi nulla per contrarietà a norme imperative di legge.
Questo significa che la delibera può essere impugnata anche se sono decorsi 30 giorni dalla sua adozione.
Leggi anche: Esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili
Senza la costituzione del fondo speciale non si possono imputare i costi al condomino
La cassazione ha deciso una lite con la recente sentenza 5 aprile 2023, n. 9388, promossa da un condomino che si era opposto al decreto ingiuntivo notificato per il pagamento della quota a suo carico.
La decisione riguarda proprio la mancanza del fondo speciale.
La cassazione ha dato ragione al condomino che lamentava l’assenza del fondo speciale.
La decisione dice che “il condominio non specifica nè che era stato così costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma, nè che il contratto con l’impresa appaltatrice prevedesse il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento e il fondo fosse stato perciò costituito in relazione ai singoli pagamenti contabilizzati”.
La conseguenza è la nullità della delibera e la revoca del decreto ingiuntivo emesso a carico del condomino.
Come agire per tutelare i propri diritti a fronte di una delibera nulla o annullabile?
Lo Studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la propria assistenza anche in materia condominiale e immobiliare, sia per la gestione del contenzioso sia per la redazione degli atti utili ad evitarlo.
Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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