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Innovazioni condominiali vietate: di cosa si tratta?
Abbiamo già parlato in vari precedenti articoli del tema delle innovazioni condominiali cui rimandiamo per una più completa esposizione (vedi qui: Innovazioni condominiali: diritti e limiti, la recente sentenza del Tribunale di Venezia), in questo articolo ci concentreremo sulle innovazioni condominiali vietate.
Per “innovazione” si intende ora per pacifica giurisprudenza qualsiasi modifica apportata al condominio che “alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere“.
In questo senso è innovazione qualsiasi modifica sostanziale del complesso condominiale, come può essere ad es. l’installazione di un ascensore o la costruzione di una nuova area parcheggio oppure ancora una il taglio di un albero (!)
Quali innovazioni sono legittime? Per essere legittima un’innovazione deve rispettare i limiti dell’art. 1120 del codice civile:
- La modifica deve rispettare la destinazione d’uso del bene (es. se un’area condominiale è destinata a giardino questa è la sua destinazione d’uso)
- La modifica deve garantire che tutti i condomini possano fare un pari uso del bene
Le innovazioni devono essere approvate dall’assemblea condominiale a maggioranza qualificata in generale, ma in alcuni casi specifici possono essere approvate a maggioranza semplice (ne abbiamo parlato qui: Innovazioni condominiali).
Innovazioni condominiali e il rapporto con il decoro e pregio dell’edificio
Non solo si devono rispettare le regole per l’approvazione dell’innovazione in assemblea condominiale e valutare che la modifica da apportare sia conforme alle prescrizioni dell’art. 1120 del codice civile, bisogna anche valutare che l’innovazione non confligga con il pregio e decoro del condominio.
Questo limite lo prescrive il comma 4 dell’art. 1120 c.c.: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“.
La Cassazione stabilisce che prima di approvare una determinata innovazione bisogna stabilire in che misura i lavori da eseguire incidano sul decoro e sul pregio del condominio. Se non c’è alcun pregiudizio allora nessun problema si pone. Se invece dalla valutazione emerge un pregiudizio al decoro o al pregio del condominio si configura un’innovazione vietata.
Il caso oggetto del giudizio di Cassazione
Il caso oggetto della decisione della Cassazione qui in commento riguarda una controversia tra condomini. Alcuni hanno impugnato la delibera condominiale che prevedeva la trasformazione di un’area di giardino condominiale in una nuova area parcheggio ritenendo, tra le altre cose, fosse un’innovazione vietata perché non rispettava i requisiti previsti dall’art. 1120 c.c.
Infine, la Cassazione ha accolto il ricorso ritenendo che l’assemblea condominiale avesse sbagliato a deliberare l’inizio dei lavori per abbattere gli alberi del giardino senza valutare l’impatto sul decoro del condominio.
Queste sono le parole utilizzate dalla Cassazione ordinanza 4/6/2024, n. 15573:
“Per accertare la legittimità dell’ intervento era necessario verificare se il taglio degli alberi avesse costituito attività eccedente dai limiti di godimento concessi al singolo e, in particolare, se, come dedotto in ricorso, avesse compromesso l’aspetto estetico dell’edificio di cui gli alberi costituivano elemento caratterizzante e di pregio. D’altronde tale intervento sui beni condominiali non può essere legittimamente disposto neppure dall’assemblea in ipotesi di accertato pregiudizio estetico e diminuzione della complessiva amenità dei beni comuni, essendo invece reputato ammissibile se tale da comportare un miglioramento, un uso più comodo o un maggior rendimento del bene comune suddetto (Cass. Civ. n. 23937/2012), o se giustificato da esigenze di sicurezza e di eliminazione di fattori di pericolo (Cass. Civ. n. 6136/2023; cfr., nel senso che la soppressione del verde condominiale collocato in area comune di ridotte dimensioni non integra un’ innovazione vietata se funzionale alla creazione di un parcheggio, Cass. Civ. n. 21342/2018 e Cass. Civ. n. 24960/2016; Cass. Civ. n. 15319/2011), dovendo ricordarsi che anche i poteri di godimento che competono al singolo sono subordinati al rispetto dei limiti prescritti dall’art. 1120, comma quarto c.c. in tema di decoro architettonico (Cass. Civ. n. 14598/2021; Cass. Civ. n. 11455/2015)“.
Per questi motivi la Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d’appello stabilendo che il caso fosse rideciso alla luce del principio di diritto enunciato.
La rilevanza della presenza di verde ai fini del decoro e del pregio del condominio
Anche da questa decisione della Cassazione si comprende che il valore del verde condominiale è alto e qualsiasi modifica che lo coinvolga deve essere valutata accuratamente.
La recente sentenza n. 292 del 24 gennaio 2024 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha recentemente risolto una controversia stabilendo che il taglio di alberi configura un’innovazione condominiale. Ne abbiamo parlato in modo approfondito qui: Innovazione condominiale: il taglio di alberi piantati sulle parti comuni, quando l’assemblea può legittimamente deliberare?
In questo senso le aree destinate a verde condominiale sono tutelate come decoro o pregio del condominio in base anche alle specifiche condizioni del luogo.
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Le controversie condominiali sono particolari perché le condizioni specifiche del luogo e dei regolamenti interni spesso possono determinare grandi cambiamenti anche nell’applicazione delle regole del codice civile. Per questo è sempre bene rivolgersi a un professionista per un parere.
Bisogna inoltre fare attenzione quando si tratta di impugnazione delle delibere condominiali perché il legislatore ha posto un termine brevissimo per la loro impugnazione: trascorsi 30 giorni dall’approvazione della delibera se non è stata impugnata si decadrà dal potere di farlo.
Per interrompere la prescrizione e far valere i propri diritti si può sempre avviare una mediazione civile che è uno strumento dai costi contenuti che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale senza precludere alcun diritto delle parti.
L’avvio di una mediazione oltre a interrompere la prescrizione del diritto e permette di avviare successivamente la causa civile avanti al Tribunale. Inoltre, il comportamento tenuto nella mediazione è successivamente valutabile in giudizio.
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