Indice:
- Differenza tra uso delle parti comuni e innovazioni nel condominio
- L’uso della cosa comune: art. 1102 c.c.
- Art. 1120 c.c.: le innovazioni nel condominio
- Il diritto dei condòmini dell’ultimo piano all’utilizzo del tetto
- La recente giurisprudenza sulle innovazioni nel condominio: definizione e condizioni
- Tutelare i propri diritti e la proprietà
Differenza tra uso delle parti comuni e innovazioni nel condominio
Nell’ambito del diritto condominiale, l’art. 1120 c.c. riveste un ruolo centrale nella regolamentazione delle innovazioni apportate anche alle parti comuni dell’edificio. Le innovazioni infatti sono soggette a precise norme e condizioni al fine di salvaguardare l’equilibrio tra gli interessi individuali e quelli della comunità condominiale nel loro complesso.
La giurisprudenza considera “innovazione” non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che la alteri dal punto di vista materiale o ne modifichi la destinazione d’uso, nel caso in cui, a seguito delle opere eseguite, la cosa comune assuma una diversa consistenza materiale o sia utilizzata per fini diversi da quelli originari.
A garanzia sia dell’interesse comune che di quello privato, l’art. 1120 c.c. prevede che le innovazioni debbano essere approvate “con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136”, cioè: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Le innovazioni devono inoltre rispettare il generale divieto posto dal comma 4: “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
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L’uso della cosa comune: art. 1102 c.c.
Bisogna però distinguere le innovazioni dall’uso delle cose comuni disciplinato dall’art. 1102 c.c. Mentre le innovazioni riguardano interventi materiali che modificano la struttura o la destinazione delle parti comuni, l’uso delle cose comuni fa riferimento alla fruizione e all’utilizzo quotidiano degli spazi condivisi.
In questo senso, la differenza principale risiede nella natura e nell’entità dell’intervento: le innovazioni comportano una trasformazione sostanziale, mentre l’uso delle cose comuni si limita all’impiego ordinario degli spazi.
La giurisprudenza definisce che si ricade nell’ambito dell’uso della cosa comune qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo. Infatti l’art. 1102 c.c., sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.
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Art. 1120 c.c.: le innovazioni nel condominio
La Corte di Cassazione ha definito così la differenza tra uso della cosa comune e innovazioni: “le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo”.
“Dal profilo oggettivo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione. L’uso della cosa comune si inquadra invece nelle facoltà riconosciute al condòmino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa”.
“Dal profilo soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, ma con quello del singolo condomino, essendo volte al suo solo perseguimento”.
Il diritto dei condòmini dell’ultimo piano all’utilizzo del tetto
Il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano di un condominio gode del diritto di utilizzare il tetto dell’edificio. Bisogna però sempre verificare che il regolamento condominiale o decisioni assembleari dispongano diversamente.
Tale diritto consente al proprietario di effettuare interventi sul tetto, conformemente alle normative vigenti, per finalità quali manutenzione, installazione di impianti tecnologici o creazione di spazi ad uso esclusivo come ad esempio una terrazza personale.
Nel caso affrontato dalla Cassazione e qui analizzato la Corte ha ritenuto infatti che il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo. Egli deve però fare in modo che le opere realizzate non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene e che non affievolire le funzioni fondamentali di copertura e protezione delle abitazioni sottostanti (ad es. la coibentazione termica e la protezione dalla caduta d’acqua).
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La recente giurisprudenza sulle innovazioni nel condominio: definizione e condizioni
Nel caso affrontato dalla Cassazione e qui analizzato i condomini dell’ultimo piano avevano incominciato dei lavori per trasformare una parte del tetto in una terrazza ad uso personale. Gli altri condòmini se ne erano lamentati argomentando che l’assemblea condominiale non avesse approvato i lavori e che comunque questi fossero stati svolti malamente perché c’erano delle perdite d’acqua che causavano danni agli altri appartamenti.
La Cassazione ha infine rilevato che le opere realizzate dai condòmini non rientrano nella disciplina dell’art. 1120 c.c., ma in quella dell’art. 1102. Pertanto nessuna autorizzazione dell’assemblea condominiale era necessaria.
Per quanto riguarda invece la valutazione tecnica sul fatto che i lavori eseguiti causassero danni agli appartamenti sottostanti violando le funzioni fondamentali che il tetto quale cosa comune deve avere, la Cassazione (che è giudice di legittimità) ha giustamente rinviato questa valutazione alla Corte d’appello competente (che è giudice di merito).
Tutelare i propri diritti e la proprietà
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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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