Esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili

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Esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili: le recenti sentenze della Cassazione

La recente ordinanza della Cassazione del 19 marzo 2024, n. 7258 ha affrontato il tema dell’annullamento di una delibera condominiale stabilendo un importante principio di diritto: “costituisce domanda nuova quella con cui si richieda l’annullamento della medesima delibera per altra ragione“.

Questo principio è importante perché significa che bisogna fin dall’introduzione della causa indicare in modo specifico qual è il motivo di annullabilità o di nullità che si vuole far valere perché poi, nel corso della causa, non si potrà più modificare e se si cercherà di modificarlo comunque il nuovo motivo verrà rigettato.

Questo principio si collega direttamente al principio della domanda per cui il Giudice non può pronunciare la annullabilità di una delibera per un motivo che non è stato proposto dalle parti e, in senso simile, non può nemmeno pronunciare la nullità di una delibera se le parti non hanno sollevato uno specifico motivo o se il Giudice stesso non ha sollecitato il contraddittorio tra le parti.

Questo ci porta a elencare degli esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili.

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La differenza tra delibere annullabili e delibere nulle: il termine di decadenza

Gli esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili servono per comprendere soprattutto quale è il termine di decadenza che si deve applicare.

Infatti, se una delibera è nulla non esiste un termine di decadenza entro cui far valere la nullità e la delibera potrà sempre essere impugnata.

Se invece una delibera è annullabile l’art. 1137 comma 2 c.c. stabilisce un termine brevissimo di decadenza di 30 giorni dalla sua approvazione per procedere alla sua impugnazione.

Il mancato rispetto del termine comporta infatti l’improcedibilità della domanda proposta determinando di conseguenza la validità della delibera impugnata.

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Un elenco di casi di nullità delle delibere condominiali

Fare degli esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili è fondamentale per comprenderne la differenza. Infatti spesso le questioni di differenza tra annullabilità e nullità sono decise dalla Cassazione perchè poco chiare.

In via generale nel caso di dubbi sulla nullità o annullabilità di una delibera condominiali si applica l’art. 1337 c.c.: la regola generale è l’annullabilità mentre la nullità si applica solo in via residuale solo in alcune specifiche ipotesi.

Tra i casi residuali di nullità della delibera condominiale possiamo elencare:

  • mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali della delibera condominiale
  • impossibilità dell’oggetto della delibera condominiale in senso materiale o giuridico (anche con riferimento al “difetto assoluto di attribuzioni” della assemblea)
  • delibere con oggetto che non rientra tra le competenze dell’assemblea
  • contenuto illecito della delibera condominiale cioè contenuto contrario alle “norme imperative” o al “buon costume”
  • delibere assunte a maggioranza che modificano i generali criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dalla legge o dal regolamento condominiale (art. 1135 c.c.)

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Elenco di casi annullabilità delle delibere condominiali

Continuando gli esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili passiamo ad analizzare una serie di casi in cui le delibere sono invece annullabili:

  • delibere con oggetto la ripartizione in concreto delle spese di gestione delle parti e servizi comuni
  • delibere adottate con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea
  • delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale
  • delibere affette da vizi formali
  • delibere affette da violazione di prescrizioni legali o del regolamento relative al procedimento di convocazione o informazione di convocazione dei condomini
  • delibere che violano le regole richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto della delibera stessa

Queste sono solo delle esemplificazioni di delibere condominiali annullabili e i casi possono essere infiniti. Alcuni casi possono anche essere molto ambigui perché possono coprire più di uno dei punti elencati rendendo dubbio il regime da applicarsi (nullità o annullabilità).

Per questo in molti casi è preferibile tutelarsi in anticipo e agire sempre in modo tempestivo per evitare ogni tipo di contestazione formale avversaria e arrivare a discutere della sostanza in giudizio.

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Come agire per tutelare i propri diritti a fronte di una delibera nulla o annullabile?

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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.

Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.

Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.

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