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Distanze tra edifici e aree comuni condominiali: quali distanze rispettare?
Con una recente pronuncia la Corte di Cassazione è tornata sul tema e ha ribadito che ogni condòmino può realizzare opere nelle parti comuni condominiali senza osservare le norme sulle distanze se non è compatibile con la configurazione del condominio.
E’ la sentenza del 19 Aprile 2023, n. 10477, dove si indica: “qualora il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa (in)osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell’edificio condominiale“.
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L’uso delle parti comuni del condominio: art. 1102 c.c.
Le parti comuni di un condominio sono tutte le parti dell’edificio condominiale che non sono di proprietà esclusiva di alcun condòmino.
Ogni condòmino può quindi utilizzarle in libertà e autonomia, ma deve rispettare i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.: non deve alterarne la destinazione (modificarne il fine d’uso) e impedire agli altri di farne parimenti uso (poterla usare allo stesso modo).
Con la sentenza del 19 Aprile 2023, n. 10477 la Cassazione ha ribadito che in definitiva è compito del giudice stabilire se l’uso che ne fa un condòmino della parte comune è legittimo; ma la valutazione della legittimità del comportamento si distingue dalla valutazione della legittimità delle opere realizzate per l’utilizzo della parte comune stessa.
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Il caso analizzato dalla Corte: la costruzione di una passerella di cemento in violazione delle distanze
La fattispecie oggetto della sentenza n. 10477/2023 riguardava la costruzione di una passerella in cemento armato appoggiata sul muro perimetrale comune che la parte attrice aveva fatto costruire per accedere a un pozzetto, anch’esso parte comune del condominio condiviso con un ristorante.
Il ristorante contestava anche che questa passerella fosse stata costruita in violazione delle regole che disciplinano la distanza tra edifici e la Corte d’appello aveva accolto questa argomentazione.
I giudici di Cassazione hanno considerato che il rispetto delle distanze è subordinato al controllo sulla legittimità del comportamento del comproprietario ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Questo significa che se il comportamento del condòmino è corretto allora può anche non rispettare le regole sulle distanze se ciò è comunque impossibile a fronte della configurazione del condominio stesso.
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Tutelare i propri diritti e la proprietà
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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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