Diritto all’uso di posto auto e diritto di servitù di passaggio di terzi: si deve provare la compatibilità (Cass. 17956/2024)

Indice:

Il diritto all’uso del parcheggio

Il diritto all’uso di un posto auto si può configurare giuridicamente in due modi:

  • come un diritto reale di godimento su cosa altrui: ad esempio attraverso la concessione di un usufrutto, del diritto d’uso o di una servitù
  • oppure come un diritto personale di godimento: ad esempio attraverso un contratto di comodato o di locazione

Tale diritto consente al titolare di utilizzare uno specifico spazio destinato al parcheggio di un veicolo, in conformità alle condizioni stabilite nel titolo che ne costituisce la fonte.

Nel caso di un diritto reale, esso è opponibile erga omnes e segue la cosa anche in caso di trasferimento della proprietà del bene gravato. Ad esempio, un’eventuale servitù di parcheggio iscritta nei registri immobiliari impone al proprietario del fondo servente di permettere il parcheggio al titolare del diritto.

Nel caso di un diritto personale, come quello derivante da un contratto di locazione, il titolare ha facoltà di utilizzare il posto auto in conformità ai termini contrattuali stabiliti con il locatore. Questo diritto ha efficacia limitata tra le parti e non si estende ai terzi.

In entrambi i casi, l’uso del posto auto deve rispettare le normative vigenti in materia di proprietà, urbanistica e regolamenti condominiali, ove applicabili.

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Il diritto di servitù

Il diritto di servitù di passaggio è un diritto reale di godimento su cosa altrui che consente al titolare, detto “fondo dominante”, di transitare attraverso un fondo di proprietà altrui, detto “fondo servente”, per accedere a una pubblica via o per altre necessità legate all’uso del proprio fondo. Questo diritto è regolato dagli articoli 1027 e seguenti del c.c.

La servitù di passaggio può essere costituita volontariamente, mediante contratto o atto unilaterale del proprietario del fondo servente, oppure coattivamente, in caso di necessità, per assicurare al fondo dominante l’accesso alla via pubblica. La costituzione coattiva avviene per atto giudiziario, quando non esiste un passaggio sufficiente e adeguato attraverso altri percorsi.

Il diritto di servitù di passaggio può essere generale o specifico, limitato a determinati usi o mezzi di trasporto, e deve essere esercitato nel rispetto delle modalità e delle condizioni stabilite nell’atto costitutivo o nella sentenza. Esso è trascritto nei registri immobiliari ed è opponibile ai terzi.

L’esercizio del diritto di servitù deve avvenire in modo da arrecare il minor danno possibile al fondo servente, e il titolare del fondo dominante può essere tenuto a contribuire alle spese di manutenzione della parte del fondo servente destinata al passaggio. La servitù di passaggio può estinguersi per confusione, rinuncia espressa, prescrizione per non uso ventennale, o per mutuo consenso tra le parti.

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Diritto all’uso di posto auto e diritto di servitù di passaggio di terzi: la questione sottoposta alla Cassazione

Il recente caso risolto dalla Cassazione nella ordinanza 28 giugno 2024, n. 17956 riguarda il rapporto tra il diritto d’uso di un parcheggio e il diritto di servitù di passaggio di terzi. Capita spesso infatti che il diritto all’uso di un parcheggio si trovi a confliggere con il diritto di servitù di altre persone: in questi casi quale dei due prevale?

Il caso oggetto della decisione è stato avviato da una persona che chiedeva fosse accertato il suo diritto all’uso di un posto auto che egli possedeva in forza del titolo costituito dall’atto pubblico di compravendita della propria casa, chiedendo altresì la condanna delle controparti a costituire a loro spese il posto auto e a risarcirgli il danno per il mancato godimento.

I convenuti contestavano chiedevano che le domande dell’attore fossero rigettate perché ritenevano che il suo diritto all’uso, come previsto nel contratto, fosse compatibile con il diritto di servitù di loro proprietà.

Compatibilità tra diritto all’uso e servitù: chi deve provarla?

La Corte di Cassazione ha risolto la questione relativa alla compatibilità tra il diritto all’uso di posto auto e diritto di servitù di passaggio di terzi.

In particolare ha stabilito che inizialmente quando era stato costituito il diritto d’uso del posto auto si sarebbe dovuto verificare già la compatibilità tra i due diritti, cosa che non è stata fatta e che comporta ora dei problemi rilevanti.

Questo perché se dal titolo costitutivo del diritto all’uso del posto auto è espressamente indicata la larghezza della servitù di passaggio, ogni restrizione di questa misura configura una lesione del contenuto del diritto di servitù. Se invece il titolo non stabilisce alcuna misura di dimensione della servitù, in base alle regole del codice civile, si deve intendere estesa nei limiti del suo utilizzo effettivo.

Queste le parole della Cassazione: “E tanto conformemente all’orientamento a mente del quale, in tema di servitù prediali, l’art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici dell’estensione e dell’esercizio delle servitù, ponendo quale fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi artt. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l’ impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio (c.d. del minimo mezzo) del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente“.

Poi però la Cassazione ha cassato la sentenza di appello ritenendo che fosse stato erroneamente stabilito che la servitù di passaggio era compatibile con il diritto all’uso del posto auto perché non era stato dimostrato. Infatti, la corte d’appello aveva stabilito ciò senza alcuna prova prodotta da parte dei convenuti. La prova della compatibilità cade sui convenuti.

Lo dice espressamente la Cassazione: “Ebbene, non era onere della parte che ha contestato l’ inadempimento in ordine alla costituzione dell’emarginato diritto di uso di un’area da destinare a posto auto fornire la dimostrazione dell’ incompatibilità con il diritto di servitù, ma avrebbe dovuto essere, per contro, la parte verso cui la domanda di adempimento è stata diretta a dimostrare che il diritto d’uso e la servitù di passaggio insistenti sulla stessa area fossero compatibili“.

Come tutelarsi e come comportarsi per la redazione di un efficace contratto?

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Se ci si trovasse in una delle situazioni sopra descritte è importante comprendere quale spazio di manovra esiste per la tutela dei propri diritti o di risarcimento dei danni in base al titolo che configura il proprio diritto.

E’ utile chiedere anzitutto un parere sul titolo per comprendere come questo deve essere interpretato giuridicamente e quali obblighi ne derivano per le parti. Successivamente si potrà agire anzitutto con una formale diffida ad adempiere nei confronti dell’altra parte per avviare un dialogo.

Se dalla diffida ne derivasse un nulla di fatto si potrà agire con un primo mezzo formale: la mediazione civile. Un efficace mezzo stragiudiziale di composizione della lite che, oltre che essere una condizione obbligatoria per l’avvio del giudizio, potrà anche essere utile nel successivo giudizio civile ove si valuterà il comportamento delle parti nella fase stragiudiziale e chi si è comportato male potrà essere condannato al risarcimento del danno.

Infine se nessun metodo preliminare è risultato efficace si potrà avviare una causa civile avviando un giudizio ordinario oppure un ricorso per ATP (accertamento tecnico preventivo) avanti il Tribunale o al Giudice di Pace per sentire accolte le proprie ragioni.

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