Debiti condominiali pregressi: come il condòmino può opporsi per dimostrare la propria estraneità (sentenza Cassazione 20 marzo 2025)

Opporsi al pagamento di debiti condominiali pregressi per dimostrare la propria estraneità

La recente sentenza della Cassazione n. 7489 del 20 marzo 2025 ha stabilito un nuovo e importante principio in tema di diritto di opposizione ai debiti condominiali pregressi. Questo è il principio affermato:

“deve quindi affermarsi che, se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all’ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale“.

E’ stato qui affermato per la prima volta che ad ogni singolo condòmino spetta il diritto di poter presentare un’opposizione all’esecuzione rispetto a dei debiti che sono stati accertati nei confronti del Condominio per far valere le sue ragioni di estraneità al debito.

Approfondiamo un aspetto alla volta questa decisione.

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Il caso oggetto della decisione

Per comprendere questa sentenza sui debiti condominiali pregressi è importante conoscere bene la vicenda oggetto della decisione.

Nel 2005 un Condominio in provincia di Genova deliberava l’inizio di lavori di ristrutturazione. Nel 2009 il Condominio veniva condannato a pagare un’ingente somma di denaro all’impresa edile che aveva curato i lavori di ristrutturazione perchè non le erano stati pagati. Nel 2010, quindi un anno dopo la condanna del Condominio, uno degli appartamenti veniva venduto al nuovo proprietario che ha ricorso in Cassazione per non pagare il debito. Infatti, dopo aver ottenuto la sentenza di condanna nei confronti del Condominio, l’impresa edile ha iniziato l’esecuzione forzata nei confronti dei vari condòmini che non avevano versato l’importo ad essi spettante, tra cui anche il proprietario che aveva acquistato uno degli appartamenti nel 2010.

Siccome questo proprietario riteneva di non dover pagare quel debito perchè era sorto prima che lui comprasse l’appartamento, ha proposto opposizione al precetto notificatogli dall’impresa edile per la riscossione della sua quota di competenza su cui la Cassazione ha qui deciso.

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Cosa dice la legge in tema di divisione dei debiti condominiali

La disciplina relativa ai debiti condominiali è contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile e riguarda anche i debiti condominiali pregressi.

Questo articolo è complesso e contiene un’articolata serie di precetti. Anzitutto stablisce che:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“

Dunque, stabilisce già un possibile motivo di opposizione di un condòmino che può eccepire il fatto che il credito non si sia rivolto prima agli altri condòmini non in regola con i pagamenti prima di rivolgersi a lui.

Poi stabilisce anche che:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”

“Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“

Questo significa che chi acquista un appartamento rimane obbligato in via solidale con chi vende l’appartamento per due categorie di debiti:

1. per i debiti relativi ai contributi dell’anno in corso e di quello precedente
2. per i debiti di qualunque genere sorti fino al momento in cui viene trasmesso all’amministratore copia del documento di trasferimento dell’immobile (ad esempio il contratto di compravendita notarile)

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Come fare opposizione alla richiesta di pagamento di debiti condominiali non dovuti

La legge non prevede in modo esplicito il diritto dei singoli condòmini di opporsi alle richieste di pagamento di debiti condominiali. Questo lo ha rilevato la decisione della Cassazione:

“la conclusione accolta sconta, in particolare, una evidente criticità sotto il profilo della tutela da riconoscere al condomino nella particolare situazione dedotta in giudizio. Va in proposito evidenziato che la negazione della possibilità per il condomino di far valere, in sede di opposizione a precetto, il proprio difetto di titolarità passiva rispetto al credito fatto valere dal terzo nei confronti del condominio passa necessariamente attraverso il riconoscimento della sua possibilità di sollevare la suddetta eccezione nel giudizio che ha portato alla formazione del titolo. Una diversa soluzione, infatti, porterebbe a negare in toto la facoltà della parte di rappresentare la propria posizione di estranietà al debito contratto dal condominio, con evidente compromissione del suo diritto di difesa, non lasciandogli altro rimedio che quello di ripetere da chi era condominio al momento dell’assunzione dell’obbligazione da parte del condominio quanto indebitamente pagato“

Infatti:

“Nello specifico, l’indirizzo prevalente di questa Corte non riconosce al singolo condomino la legittimazione a proporre opporizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio […] Deve, pertanto, essere affermato che il quadro normativo non appare consentire al condominio, nella situazione descritta, di eccepire nei confronti del terzo creditore la propria estraneità al debito del condominio convenuto“

Pertanto, la Cassazione ammette la possibilità per il singolo condòmino di far valere la propria estraneità al debito opponendosi all’esecuzione iniziata dal terzo creditore, perché:

“la sentenza di condanna viene pronunciata nei confronti del condominio, ma non accerta anche e non spiega efficacia assoluta sulla posizione debitoria dei singoli condomini, che per particoalri vicende personali potrebbero non rispondere del debito verso il terzo“

Sarà possibile dunque opporsi facendo valere la propria estraneità al debito in queste forme:

• presentando opposizione al precetto prima che sia iniziata l’esecuzione forzata. E’ bene presentare questa opposizione nel più breve tempo possibile dalla notificazione del precetto perché trasorsi 10 giorni da questa il creditore potrà incominciare l’esecuzione forzata;
• presentando opposizione all’esecuzione dopo che è iniziata l’esecuzione forzata (pignoramento presso terzi o dell’immobile). Anche in questo caso è sempre bene presentare opposizione nel più breve tempo possibile perché non esiste un termine specifico, ma bisogna proporla prima che il creditore chieda la vendita del bene pignorato.

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