Indice:
Il Catasto: cos’è e a cosa serve
Il Catasto è un registro pubblico che raccoglie informazioni relative ai beni immobili situati in un determinato territorio. Il suo obiettivo principale è quello di garantire la trasparenza e la legalità nelle transazioni immobiliari, tutelando i diritti dei proprietari e facilitando la gestione del territorio.
In Italia, il Catasto è gestito dall’Agenzia delle Entrate ed è suddiviso in due parti: il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati. Il primo raccoglie informazioni sui terreni, mentre il secondo sui fabbricati, ovvero gli edifici.
Il catasto è regolato da norme che partono dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249 ed arrivano fino alle recenti deleghe per modificare tutto, compresa la legge n. 52 del 1985 che, all’art. 29 impone ai notai una serie di verifiche al momento della vendita di un immobile
Il Catasto Terreni: informazioni e utilità
Il Catasto Terreni raccoglie informazioni relative ai terreni, compresi i diritti reali su di essi. Le informazioni contenute in questo registro pubblico sono utilizzate per la determinazione delle imposte sulle proprietà immobiliari, ma anche per la gestione del territorio e la tutela dei diritti dei proprietari.
In particolare, il Catasto Terreni contiene informazioni riguardanti la superficie, la forma, la posizione e l’accessibilità dei terreni. Inoltre, raccoglie dati relativi alle eventuali servitù o vincoli che incidono sui terreni stessi, come ad esempio le servitù di passaggio o i vincoli ambientali.
Il Catasto Fabbricati: informazioni e utilità
Il Catasto Fabbricati raccoglie informazioni relative agli edifici, ovvero ai fabbricati. Le informazioni contenute in questo registro pubblico sono utilizzate per la determinazione delle imposte sulle proprietà immobiliari, ma anche per la gestione del territorio e la tutela dei diritti dei proprietari.
In particolare, il Catasto Fabbricati contiene informazioni riguardanti la proprietà degli edifici, la destinazione d’uso, la superficie utile, il numero di piani e di vani, l’anno di costruzione e il valore catastale.
Il valore catastale rappresenta il valore di un immobile ai fini fiscali e viene utilizzato come base per la determinazione dell’Imu, che nasce con gli art. 6/8 del d. lgs. 23 dl 2011 e si evolve con successive norme. Inoltre, il Catasto Fabbricati raccoglie informazioni relative ai vincoli che incidono sugli edifici, come ad esempio i vincoli architettonici o ambientali.
Il Catasto non dimostra la proprietà
Le mappe catastali non sono idonee a dimostrare di essere proprietari di un terreno, perchè occorre un documento che dimostri l’acquisto. In talune ipotesi le mappe catastali possono servire ad individuare i confini degli immobili, ma solo come ultima prova. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 24/04/2018, n. 10062 dice che “nell’azione di regolamento di confini, la quale si configura come una “vindicatio incertae partis”, incombe sia sull’attore che sul convenuto l’onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all’individuazione dell’esatta linea di confine, mentre il giudice, del tutto svincolato dal principio “actore non probante reus absolvitur”, deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, ricorrendo in ultima analisi alle risultanze catastali, aventi valore sussidiario”.
Chi aggiorna i dati catastali?
L’aggiornamento del catasto incombe oggi al notaio quando stipula un atto di vendita. Infatti deve anzitutto verificare il c.d. “allineamento catastale”, ovvero che chi vende risulti proprietario sia al catasto, sia in base ad un atto che gi ha fatto acquistare la proprietà. Poi dovrà trascrivere la vendita presso la conservatoria dei registri immobiliari ed appunto aggiornare il catasto. Questo compito è stato attribuito ai notai nel 2010 perchè l’aggiornamento del catasto era in ritardo gravissimo. Inoltre l’obbligo di regolarizzare tutto verrà certamente rispettato dal notaio, mentre nel passato le parti lo facevano in ritardo, spesso male e talora non lo facevano. Non è raro che ancora oggi vi siano immobili intestati a persone nate a fine ‘800 o primi anni del ‘900.
Conclusioni
Il Catasto è uno strumento importante per la gestione del territorio e per la tutela dei diritti dei proprietari di beni immobili. Grazie alla sua suddivisione in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, consente di avere un quadro completo della situazione dei beni immobili presenti in un determinato territorio.
Inoltre, il Catasto è un’importante fonte di informazioni per la determinazione delle imposte sulle proprietà immobiliari e per la valutazione dei beni immobiliari in caso di transazioni immobiliari.
Articoli correlati
