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Che cosa è una servitù
C’è un modo tradizionale nel diritto privato di definire la servitù; un “peso” imposto ad un fondo a vantaggio di un altro fondo. Il primo viene definito fondo servente e l’altro fondo dominante.
Per comprendere queste parole è opportuno capire il problema. Ogni proprietario ha diritto di impedire agli altri di passare nei suoi terreni, com’è ovvio e come dice il codice (art. 832 c.c.).
In questo modo però molte volte non si riuscirebbe ad arrivare a casa propria, perché circondata da terreni altrui e non ci sono strade pubbliche.
Altri esempi molto più frequenti e che abbiamo sempre sotto gli occhi sono il passaggio dei cavi elettrici, telefonici, dei tubi dell’acqua e delle fognature. Per arrivare a casa nostra, questi tubi e cavi passano sempre per terreni altrui.
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La servitù in genere
La servitù è quindi il diritto di passare sui terreni altrui per una necessità del proprio.
La servitù è un diritto “reale” (dal latino res) cioè un diritto che ha una tutela contro chiunque e riguarda un bene. In particolare quando viene iscritto dei registri immobiliari, questo diritto segue il bene, cioè se il proprietario del fondo servente lo trasferisce, chi lo compra trova la servitù anche se nel suo contratto non fosse stata indicata.
Le servitù sono di molti tipi: di passaggio, di acquedotto ecc. Particolare la servitù “di non sopraelevare”: chi ne è titolare ha il diritto che il vicino non costruisca in altezza più di quanto già esiste.
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L’acquisto della servitù
La servitù si acquista anzitutto per contratto e questo è il modo più semplice: ci si mette d’accordo e con atto notarile la si costituisce e la si trascrive nei registri immobiliari.
Però molto spesso le persone non si accordano ed allora la servitù può essere costituita dal giudice con sentenza, che indicherà l’indennizzo da attribuire all’altro proprietario: è le servitù “coattiva”.
Questo accade quando un fondo è “intercluso” ovvero circondato da terreni privati e quindi non c’è modo di arrivare al proprio o di far arrivare i cavi della corrente, i tubi dell’acqua e così via ed i vicini non consentono alcun passaggio. Se invece esiste una accesso da una strada pubblica, per quanto faticoso, non si può ottenere una servitù coattiva.
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L’usucapione
La servitù si può acquistare anche per usucapione, ovvero comportandosi apertamente da titolare del diritto anche se non lo si è. Ad es. se qualcuno fa passare un cavo sul terreno altrui, senza permesso, dopo venti anni diventa titolare della servitù di elettrodotto per usucapione.
Unico presupposto è che vi siano le c.d. “opere apparenti”, cioè che il cavo si veda, perché se fosse interrato ed invisibile il proprietario del fondo altrui non potrebbe agire in giudizio per farlo togliere e dunque in questo caso non si ha usucapione (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 25/10/2017, n. 25355). Altro esempio: se si passa su un terreno altrui dove c’è ghiaia mancano le opere apparenti, sicché non si acquisterà per usucapione la servitù di passaggio, come ha indicato una sentenza della cassazione: Cass., 8-5-2013, n. 10894.
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Usucapione del passaggio con opere apparenti
Per usucapire la servitù di passaggio è sufficiente l’esistenza di un sentiero formatosi naturalmente in conseguenza di un uso non sporadico del passaggio, purché dal suo tracciato o anche da altra opera o segno di raccordo su di esso esistente si possa desumere, senza incertezze o ambiguità, la funzione di accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente ed altresì che l’opera esiste anche, se non esclusivamente, in funzione dell’utilità del fondo dominante (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2006, n. 15869. La prova di aver posseduto la servitù va data da chi voglia far valere l’usucapione.
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Usucapione e tolleranza
L’usucapione è però impedita dalla c.d. tolleranza, cioè dal fatto che il proprietario del fondo dove passa il vicino abbia dato un permesso o abbia accettato bonariamente che questi passi, avendo visto il passaggio.
La tolleranza va dimostrata da chi dice di aver tollerato, perchè è un impedimento all’usucapione. I giudici ritengono poi che un passaggio durato tanti anni sia avvenuto senza tolleranza, perché questo atteggiamento di pazienza non può durare così a lungo.
Però la tolleranza si presume tra parenti, ovvero non serve dare una prova specifica che un fratello abbia tollerato che l’altro pasi sulla sua proprietà. Lo ha detto più volte la Cassazione: Cass., 29-05-2015, n. 11277; Cass., 20-2-2008, n. 4327; Cass., 18-06-2001, n. 8194 .
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La servitù per destinazione del padre di famiglia
Queste parole provengono direttamente dal diritto romano, che conosceva bene le servitù.
Se il proprietario di un unico terreno lo divide e questo terreno era percorso da una strada, i due o più terreni che ne derivano saranno gravati da servitù di passaggio uno a favore dell’altro o uno solo a favore dell’altro, dipende dalle direzioni in cui porta a strada. Questa servitù sorge automaticamente, per evitare che dalla divisione del terreno nasca anche una causa.
La prescrizione della servitù
La servitù si può perdere per prescrizione, cioè se non la si esercita, ma occorrono ben venti anni.
Se ad es. si ha diritto di passare su un terreno altrui ed il proprietario chiude l’accesso con un cancello, il titolare della servitù può rivolgersi al giudice per farlo aprire. Se però trascura questo diritto per venti anni, lo perde definitivamente.
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Alcuni casi anomali
Queste regole generali hanno eccezioni che non sono nel codice civile. In particolare il testo unico delle telecomunicazioni prevede che per la protezione delle reti di trasmissione dei dati, sia possibile imporre limitazioni alla costruzione di case: il proprietario del terreno, quindi, si troverà di fronte ad una sorta di servitù a favore del terreno dove si trovano le infrastrutture di comunicazione (art. 208).
Inoltre questo codice prevede nell’art. 209 il diritto di far passare i cavi delle antenne anche sulle facciate dei condomini senza il permesso dei proprietari dei singoli appartamenti e consente al personale delle società di telecomunicazioni di procedere anche senza il permesso di questi proprietari. Qui è evidente che il legislatore ha voluto preferire la velocità di installare i cavi rispetto alla tutela delle proprietà, impedendo cioè liti continue e costose che deriverebbero dalla litigiosità dei proprietari.
In talune zone d’Italia ci sono ancora le servitù militari che pongono limitazioni alla proprietà e sono regolate dagli art. 320 ss. del d. lgs. 66 del 2010.
Ad es. in Sardegna ben 35.000 ettari di terreno sono soggetti a queste servitù, che sono molto presenti anche in Veneto ed in Friuli Venezia Giulia.
Come tutelare i propri diritti di proprietà
Lo Studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la sua assistenza nelle cause di diritto immobiliare e per l’adempimento delle formalità necessarie per la corretta costituzione dei diritti di servitù.
Per poter tutelare i propri diritti di proprietario si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza e di prescrizione dei diritti.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio ordinario civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
In alternativa, è sempre possibile ricorrere a forme cautelari che permettono di comprendere in anticipo se la causa potrà essere vinta o persa: parlo dell’ATP o accertamento tecnico preventivo che permette di svolgere una consulenza tecnica prima di entrare in causa, ma che sarà utilizzabile nel futuro giudizio di merito.
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