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Acquisto casa usucapita: le vendite anomale
Il codice civile disciplina alcuni casi in cui è possibile vendere un bene pur non essendone proprietari, sono i casi cd. di vendita anomala.
Uno è la vendita di cosa altrui: in questo caso il contratto non è nullo, ma solo inefficace per il terzo vero proprietario. Diventa obbligo del venditore acquistare la proprietà del bene e, al momento dell’acquisto, la sua proprietà sarà trasferita immediatamente all’acquirente (art. 1478 c.c.).
Per tutelare l’acquirente è poi previsto che egli possa chiedere la risoluzione del contratto se al momento dello (pseudo) acquisto non fosse a conoscenza che il venditore non era effettivamente proprietario del bene (art. 1479 c.c.).
Un altro caso è la vendita senza garanzie, detta anche vendita a rischio e pericolo dell’acquirente quando non viene data nessuna garanzia (art. 1488 c.c.). Casi simili possono aversi ad es. quando si vuole acquistare un bene mobile a pochi soldi per ripararlo a proprie spese o se si ritiene possa avere un valore che non sembra avere all’apparenza (è un quadro antico da milioni di euro o solo un’imitazione?). Ma in questo caso si applicano comunque i limiti del fatto proprio (articoli 1229 e 1490 c.c.).
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La vendita di un immobile dal proprietario per usucapione
Sono più complessi quei casi in cui si parla della vendita di beni immobili, come case e terreni, di cui il venditore dichiara di esserne diventato proprietario per usucapione.
In alcuni casi non c’è niente di illegale: può succedere che alcuni vivano in una casa abitata da generazioni e nessuno si è mai interessato di dichiarare l’accettazione dell’eredità dai propri parenti e quindi l’immobile che si vuole vendere -anche se la legge richiede questi aggiornamenti- da catasto risulta ancora intestato a persone morte nel 1900.
Oppure possono esserci delle difformità tra le indicazioni catastali di dove si trova l’immobile sulle mappe e la reale consistenza dell’immobile stesso: ad esempio perché la casa sconfina nella proprietà del vicino o perché il confine tra due terreni è diverso rispetto a come disegnato sulle mappe catastali.
Fare in modo che la realtà e il catasto combacino può però non essere sempre così facile: infatti occorre il consenso dell’altra parte.
In alcuni casi fare una causa per accertare l’avvenuta usucapione di quelle parti di immobile che nella realtà non combaciano col catasto può essere impossibile perché magari l’altra parte è morta da decenni oppure perché è emigrata, o semplicemente perché non se ne hanno più notizie.
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Come tutelare i propri diritti
Per fare una causa per l’usucapione è infatti necessario convenire in Tribunale coloro a cui spetta il diritto controverso, altrimenti il processo non parte perché il giudice ordina che sia integrato il contraddittorio quando è impossibile perché non si riesce a dimostrare chi sia il titolare di quel diritto controverso.
Anche in questi casi difficili un rimedio c’è: si può notificare per pubblici proclami l’atto che introduce la causa, ma deve esserci almeno la probabilità che la persona cercata sia viva. Ad esempio conservo ancora degli avvisi di esproprio di beni che da catasto erano intestati a persone nate 120-140 anni fa e in questi casi il giudice non può davvero accettare un avviso per pubblici proclami perché sarebbe come accettare una finzione, è manifestamente non credibile.
Cosa si può fare ancora allora? A mio parere non esiste un rimedio esperibile avanti a un Tribunale, se non quello di fare causa allo Stato che diventa proprietario del bene vacante e tali si ritengono quei beni intestati…ai morti da decenni.
Se invece quegli immobili fossero oggi ancora abitati allora il rimedio avanti il Tribunale c’è, chiedendo che si accerti che quella persona è l’attuale possessore e lo è da così tanto tempo che si giustifica proprietario per usucapione di tutto il bene, salvo quella parte che si vuole dimostrare di possedere personalmente e che deve quindi essere escluso da quell’atto di acquisto. Un po’ complicato, ma a mio parere possibile.
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