Acquisto casa con difformità: una guida pratica ai rimedi e tutele per l’acquirente

Quali sono i rimedi per l’acquirente di un immobile non conforme al contratto?

Quali sono i rimedi all’acquisto casa con difformità? La Cassazione nella recentissima pronuncia n. 9507 del 26 marzo 2025 ha fatto il punto dello stato della giurisprudenza in materia di rimedi contrattuali per chi acquista un immobile non conforme al contratto.

Questo è il principio di diritto affermato dalla Corte:

“La progressione della gravità “qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizioe elaborata in sede nomofilattica nei termini che seguono:

A) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa conseganta, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all’uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore

B) si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando -in ragione delle alterazioni subite- la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell’ambito dello stesso genere

C) per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita“

Il principio è complesso ma si traduce in una serie di garanzie per l’acquirente che si trovi incastrato in un contratto che prevedeva la consegna di un bene con certe caratteristiche invece gliene è stato consegnato uno diverso.

Il caso oggetto della decisione della Cassazione: acquistare casa con difformità

Il caso deciso dalla Cassazione è molto interessante e ci permette di comprendere il significato del principio di diritto enunciato.

Il signor Tizio, acquirente di un immobile, fa causa avanti al tribunale di Lecce a Caio, il venditore, e all’agenzia immobiliare Alpha che ha coordinato la vendita. Tizio sosteneva che il venditore Caio non gli avesse indicato che l’immobile venduto fosse sprovvisto di certificato di agibilità e del certificato di prestazione energetica dell’immobile. Per questo motivo, Tizio agiva in giudizio per chiedere la riduzione del prezzo di vendita che aveva pagato e il risarcimento del danno.

La Cassazione dà ragione a Tizio rigettando il ricorso di Caio confermando il diritto dell’acquirente a ricevere un bene conforme a quello che era oggetto del contratto e condannando Caio a restituire a Tizio parte del prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile.

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Le forme di tutela in caso di vendita di un immobile non conforme al contratto: i rimedi per l’acquirente

La tutela che viene garantita all’acquirente di una casa con difformità prende la forma di una “scala”: quanto più gravi sono i vizi (o difetti) presenti nel bene immobile venduto, tanto maggiore sarà la tutela che viene offerta all’acquirente.

Possiamo cercare di riassumere così le tre principali forme di tutela dell’acquirente indicate nel principio di diritto sopra trascritto che la Cassazione ha opportunamente ribadito nel caso qui in commento:

1. livello di gravità basso: riguarda tutti quelle “imperfezioni” che rendono “inidoneo all’uso cui è destinato” il bene o ne comportano una riduzione apprezzabile del valore (artt. 1490 e 1492 c.c.)
2. livello di gravità medio: riguarda tutti quei vizi che colpiscono degli elementi “essenziali” del bene venduto (art. 1497 c.c.). In questi casi il bene venduto è lo stesso che è stato ordinato, ma manca o sono difettati alcuni elementi fondamentali per il suo utilizzo. Faremo degli esempi pratici più sotto.
   
3. livello di gravità alto: riguarda tutti quei vizi che comportano che il bene consegnato è materialmente diverso da quello che è stato ordinato (art. 1453 c.c.). In questo caso il bene ha dei difetti così gravi da non essere nememno riconoscibile come tale e sembra un bene diverso.

Nei prossimi paragrafi approfondiremo ognuno di questi rimedi, ma su un punto bisogna prestare attenzione: il compratore non doveva essere a conoscenza dei vizi e i vizi non dovevano essere facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.). Questo significa che chi acquista un bene difettato non deve essere già a conoscenza della presenza dei vizi di cui si vuole lamentare dopo. Inoltre, quei vizi di cui si vuole lamentare non possono essere evidenti.

Il senso di questa “scappatoia” dall’obbligo di garantire l’acquirente si ritrova nel voler evitare che una persona acquisti volontariamente un bene difettoso, conoscendone i difetti, solo per poi lamentarsi avanti a un tribunale e ottenere un guadagno illecito.

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Il livello di gravità basso: la riduzione del prezzo di vendita o la risoluzione “redibitoria”

Quando ci si ritrova nell’ambito dei vizi di minor gravità, ma che incidono sull’idoneità del bene ad assolvere allo scopo per cui è stato acquistato i rimedi esperibili sono due:

1. richiesta di riduzione del prezzo pagato del valore dei vizi riscontrati
2. risoluzione del contratto di vendita in forma “semplificata”

Le due richieste sono alternative. Attraverso la riduzione del prezzo si ottiene, appunto, uno sconto del prezzo totale pagato e il venditore sarà condannato a riversare una certa somma all’acquirente. In caso di risoluzione “semplificata” l’acquirente potrà chiedere la restituzione di quanto pagato restituendo il bene acquistato.

Questa risoluzione è “semplificata” in quanto permette di cancellare gli effetti del contratto senza che per l’acquirente sia obbligatorio dimostrare la colpa del venditore (cosa che normalmente dovrebbe fare). Pertanto, il venditore può anche non avere alcuna “colpa” rispetto ai vizi che gravano sull’immobile, ma sarà comunque costretto a restituire il prezzo ricevuto e a riprendersi il bene.

Esempi pratici di vizi di bassa gravità:

• difetti di progettazione
• difetti estetici o di finitura (es. piastrelle rotte o macchiate, verniciatura non uniforme)
• serrature o infissi che non chiudono perfettamente
• rubinetti che perdono o piccoli problemi agli impianti idraulici non compromettent
• vizi riconoscibili facilmente prima dell’acquisto
• piccole imperfezioni superficiali che non incidono sull’uso dell’immobile

Il livello di gravità medio: la risoluzione per mancanza di qualità essenziali

Quando ci si ritrova davanti a vizi di media gravità che riguardano aspetti “essenziali” del bene, allora il rimedio garantito è una particolare forma di risoluzione “rafforzata” del contratto.

In questo caso, l’acquirente potrà ottenere:

• la cancellazione degli effetti del contratto tra le parti: il venditore dovrà restituire il prezzo pagato e l’acquirente restituirà il bene
• il risarcimento dei danni subiti

Tuttavia, in questo caso l’acquirente dovrà dimostrare che il venditore era in colpa.

Attenzione! In questi casi però il vizio deve superare i limiti di “tollerabilità”:

“purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi” (art. 1497 c.c.)

Esempi pratici di vizi di media gravità:

• difetti di isolamento termico o acustico che riducono il comfort abitativo in modo significativo
• infiltrazioni d’acqua limitate o localizzate (es. qualche zona del tetto o terrazzo non impermeabilizzata)
• problemi agli impianti (elettrico, riscaldamento, idraulico) che richiedono riparazioni importanti ma non compromettono l’abitabilità
• difetti costruttivi non immediatamente evidenti ma che possono essere risolti con interventi tecnici

Il livello di gravità alto: la risoluzione “ordinaria”

Qualora i vizi siano tali da causare una totale difformità del bene rispetto alle caratteristiche che dovrebbe avere, allora il legislatore permette all’acquirente di agire per ottenere la risoluzione ordinaria (art. 1453 c.c.).

In questo caso l’acquirente ottiene:

• non devono essere rispettati gli stretti termini per la denuncia dei vizi validi per gli altri due casi di vizi di bassa e media gravità (vedi sotto)
• la cancellazione degli effetti del contratto tra le parti: il venditore dovrà restituire il prezzo pagato e l’acquirente restituirà il bene
• il risarcimento dei danni subiti

Esempi pratici di vizi di alta gravità:

• difetti strutturali gravi, come cedimenti delle fondamenta o delle strutture portanti che compromettono la stabilità dell’edificio
• gravi infiltrazioni d’acqua diffuse dovute a cattiva impermeabilizzazione (es. tetto o terrazzo mal fatti)
• mancato rilascio del certificato di abitabilità o vizi che rendono l’immobile inidoneo all’uso previsto
• difetti che compromettono la sicurezza o l’abitabilità dell’immobile (es. impianti non a norma o pericolosi)
• vizi costruttivi rilevanti, come muffe persistenti, condensa e scarso isolamento che limitano gravemente il godimento dell’immobile

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Denunciare i vizi subito senza perdere tempo!

Attenzione! Questo è un aspetto fondamentale da cui può derivare la vittoria o la perdita del giudizio.

Il legislatore ha imposto un termine brevissimo per denunciare i vizi del bene: l’acquirente deve (art. 1495 c.c.):

“Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna“

Pertanto, chi acquista un bene immobile e si accorge della presenza di un vizio deve denunciarlo immediatamente al venditore. Come si denuncia quindi?

La Cassazione ha stabilito che è sufficiente anche una denuncia generica dei vizi. Meglio, sempre, farla per iscritto e non a voce:

“al fine di conservare il diritto alla garanzia, ex art. 1495 c.c., l’acquirente non è tenuto a fare, nel termine stabilito, una denuncia analitica e specifica, con precisa indicazione dei vizi che presenta la cosa, potendo validamente limitarsi ad una denuncia generica e sommaria, che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo  precisare in un secondo tempo la natura e l’entità dei vizi riscontrati” (Cassazione, n. 27488/219)

E se invece l’acquirente non si è accorto del vizio perché era nascosto? In questi casi è stabilito che:

“La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato“

In caso di vizi nascosti dal venditore, l’acquirente dovrà denunciarli entro 8 giorni dalla scoperta.

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Il difetto della mancanza del certificato di agibilità o del certificato di prestazione energetica (A.P.E.)

Quali sono le conseguenze e garanzie per l’acquirente di un immobile che è privo del certificato di agibilità o del certificato di abitabilità o del certificato di prestazione energetica (cd. APE)?

La Cassazione, nella decisione qui in commento, ribadisce l’importanza della presenza di questi certificati nella vendita immobiliare stabilendo che, a seconda che configurino un vizio sanabile o meno, configurano dei vizi di media gravità oppure di alta gravità:

“e tanto conformemente alprincipio a mente del quale, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrare siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, ualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della reltiva pratica amministrativa“

Con specifico riferimento al certificato di agibilità, la Cassazione ritiene questo un elemento essenziale proprio perché inficia le condizioni di salute degli abitanti dell’immobile:

“infatti, alla mancanza del certificato di agibilità corrispondeva, secondo lo stesso assunto del ricorrente, il difetto dei requisiti igenico-sanitari e di sicurezza dell’immobile compravenduto, in quanto -secondo le risultanze peritali-, in violazione del requisito di cui all’art. 3 del d.m. 5 luglio 1975 […] sicché la riduzione del prezzo è stata disposta per mancanza nella cosa venduta delle qualità essenziali per l’uso cui essa avrebbe dovuto essere destinata ex art. 1497, primo comma, c.c.“

Questo però vale ora anche per il certificato di prestazione energetica, disciplinato dal d.lgs. n. 192 del 2005, che all’art. 6 lo impone come elemento essenziale per la compravendita di un immobile.

Con riferimento alla mancanza di questi certificati la Cassazione ha stabilito che per far ricadere l’acquirente nel caso di “conoscenza del vizio” (cioè della mancanza del certificato) non è sufficiente dimostrare che l’acquirente fosse a conoscenza della sua mancanza, ma serve che l’acquirente abbia espressamente rinunciato a volere quel certificato:

“né a monte rileva […] che l’acquirente fosse a conoscenza delmancato rilascio del certificato, che in sé non è affatto indicativo della consapevolezza delle carenze funzionali che affliggono l’immobile: il mancato rilascio potrebbe, infatti, essere riconducibile al mero mancato esperimento della relativa pratica amministrativa […] solo in presenza di un’espressa rinuncia al requisito dell’abitabilità o dell’esonero del venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza, l’alienante non può rispondere verso l’acquirente di detta carenza“

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