Beni immobili e diritti reali: una guida pratica per capire come comportarsi ed evitare errori banali

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Beni immobili e diritti reali: che cosa sono?

I “diritti reali” soni i diritti che si hanno sui beni. Reale deriva dal latino res, che significa cosa. Quello più semplice e nel contempo più completo è il diritto di proprietà, che riguarda i beni propri. Poi esistono diritti reali “minori”, chiamati così perchè riguardano diritti sui beni di altri, ad es. il diritto di passare su un terreno altrui, la servitù di passaggio; il diritto di far passare i cavi della corrente si chiama servitù di elettrodotto. I diritti reali sono tipici, cioè sono solo quelli previsti dal codice civile. Si possono creare rapporti che abbiano ad oggetto beni altrui, ma saranno sempre di derivazione contrattuale, senza diventare diritti reali. Questa distinzione è necessaria perchè solo i diritti reali sono “opponibili”, ovvero chi acquista un bene sul quale esiste un diritto reale altrui, lo deve rispettare anche se non voglia.

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I giudici lo ribadiscono

Con la sentenza indicata nel par. successivo la cassazione ha  confermato che “è da escludere, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, sovente in dottrina tenuti distinti, sebbene in gran parte sovrapponibili, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi: in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali; per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito”. Questo significa che le clausole contrattuali che richiamino l’esistenza di pesi (magari trascrivendo il contenuto di parti della convenzione urbanistica) ma che non si esprimano in termini certi indicando l’esistenza di una servitù, non creano un diritto reale opponibile all’acquirente.

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Il caso del “diritto esclusivo di uso” di una porzione di cortile condominiale

Le sezioni unite della corte di cassazione sono intervenute nel 2020 per ribadire il principio di tipicità dei diritti reali.

Il tema della decisione riguardava la portata della clausola di trasferimento del “”negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante”: quale natura si doveva attribuire a questo “uso esclusivo”? Secondo Cass., sez, unite, 17 dicembre 2020, n. 28972 quel diritto non assume consistenza di servitù, che è un diritto reale tipico.

“All’inquadramento non osta il principio nemini res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacchè in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e già Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003). Vi osta la conformazione della servitù, che … non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale”. Quindi è “del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servitù l'”uso esclusivo” di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro”

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Impossibilità di uso esclusivo di beni condominiali

Altra questione decisa dalla sentenza è l’incompatibilità di un uso di un bene condominiale, tale da impedire l’uso del bene stesso ad altri condomini (artt. 1102 e 1117 c.c.). Infatti “un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell’edificio, privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservando ad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale, determinerebbe, invece, un radicale, strutturale snaturamento di tale diritto”. Infatti non può dubitarsi “che il godimento sia un aspetto intrinseco della proprietà, come della comproprietà: salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietà non sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimento normativamente previsto”.

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Il problema dell’opponibilità dei diritti reali minori

E’ frequente che in atti di compravendita siano richiamati oneri o pesi imposti ad un fondo.

Spesso  si pone il problema del passaggio di tubature, scoli, vasche di invarianza idraulica ecc., che attraversino i nuovi fondi derivanti dal frazionamento. I

Quand’è che l’acquirente del fondo avente diritto ad utilizzare queste opere è certo di poter far valere il proprio diritto?

Con la sentenza 14 gennaio 2021, n. 524 la Cassazione ha deciso una lite tra vicini. Alcuni lamentavano che nella villa confinante si tenevano “intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande, contravvenendo in particolare all’art. 9 dell’atto pubblico di compravendita dei lotti di terreno sui quali erano edificate le ville. Questo imponeva il divieto per gli stessi acquirenti di destinare l’immobile ad attività industriali o commerciali, nel rispetto della destinazione urbanistica della zona ad attività agricola e residenziale, causando disturbo per emissione di rumori molesti, passaggio di mezzi e presenza di persone oltre i limiti di tollerabilità in relazione alla destinazione della zona”.

Nei giudizi di merito si è ritenuto che l’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari del limite in oggetto, che aveva natura di servitù, dovesse ritenersi idoneo a renderlo opponibile a chiunque.

La trascrizione nei registri immobiliari è il criterio decisivo

Con la sentenza indicata nel par. precedente la cassazione ha confermato la sentenza della corte d’appello.  Questo in base al principio per cui “allorchè il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, la pattuizione nei contratti di compravendita di limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca a non tollerare modificazioni delle aree individuate in proprietà alle singole unità immobiliari”.

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Il principio generale

Questo il principio dichiarato in quella sentenza: “Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l’uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall’atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario” Ha detto anche che “il concetto di utilitas della servitù è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo. In tal modo, può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo dominante, assicurandogli una maggiore amenità, abitabilità, o anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa”.

Tutelare i propri diritti

Lo studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la propria assistenza anche in materia di contratti dalla redazione degli stessi per evitare fraintendimenti futuri alla gestione del contenzioso già incominciato.

Per evitare dispute legali è sempre una buona regola rivolgersi a un professionista per un parere legale. L’interpretazione di un contratto è sempre difficile anche se all’apparenza può sembrare chiaro.

Se ciò non fosse sufficiente o qualora nascessero delle controversie è sempre possibile tutelare i propri diritti facendo ricorso alla mediazione civile. Una procedura obbligatoria che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale che ha il valore della sentenza del tribunale.

Se l’accordo fallisse sarà poi sempre possibile avviare un giudizio ordinario.

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