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Il problema: il quadro D della nota di trascrizione
Per diverso tempo la Cassazione ha affermato che le risultanze del quadro D della nota di trascrizione sono una forma di pubblicità idonea.
In altre parole, eventuali negozi documentati in quel quadro dovevano ritenersi opponibili ai terzi.
Lo aveva detto ad es. Cass., 24/06/2019, n. 16853, sulla premessa che “nella nota stessa può farsi menzione delle ” eventuali condizioni o patti di natura reale”, formula che comprende certamente anche le clausole di costituzione di una servitù inserite nell’atto di compravendita trascritto“. Da questa esatta osservazione, aveva tratto l’ulteriore affermazione per cui il quadro D fa parte della nota e dunque è consultabile. Non era stata nemmeno convinta dall’eccezione per cui il quadro D non è consultabile, perchè in effetti le ispezioni ipotecarie effettuate nei registri informatici non menzi0nano quanto ivi indicato. Invece, si era detto, che “l’assunto appare però di mero fatto, non risultando dalla normativa di settore la non consultabilità integrale della nota di trascrizione ed appare pertanto indimostrato, meritando aggiungere che tale inconveniente, come sottolineato dalla dottrina, si presentò solo all’inizio della c.d. prima informatizzazione, ma fu poi integralmente superato con recupero del pregresso“.
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Il quadro normativo
In realtà l’art. 17 della l. n. 52/1985 non giustificava quella conclusione.
Infatti il comma 3 della disposizione indica che “3. Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione”.
Il tema non era dunque l’astratta leggibilità dell’intera nota di trascrizione, ma la legittimità di una nota di trascrizione che contenga più negozi. Mi pare pacifico che la disposizione sia di ordine pubblico e quindi che una nota difforme sia nulla ai sensi dell’art. 1418 c.c. (che applicherei alla nota ex art. 1323 c.c.).
E poco importa se il conservatore la riceva, perchè l’autore della nota è il notaio che la predispone in contrasto con una norma imperativa. L’eventuale illegittimità del comportamento del conservatore non toglie una virgola all’illegittimità dell’autore dell’atto nullo. Né si può richiamare in senso contrario l’art. 2665 c.c., che parla di inesattezze della nota, non di nota nulla per contrarietà a norme imperative di legge.
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La sentenza 16/10/2023, n. 28694 sul quadro D della nota di trascrizione
La ben articolata sentenza dice chiaramente che “il tenore letterale della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 3, induce piuttosto ad affermare che una vendita immobiliare (art. 2643 c.c., n. 1) e una contestuale costituzione di servitù (art. 2643 c.c., n. 4) a carico di altro fondo dell’alienante devono essere oggetto di distinte trascrizioni da effettuare sulla base di autonome note“.
Con la conseguenza che “non possono invece comprendersi nel “quadro D” elementi che devono inserirsi in altri quadri della nota (ovvero, per le servitù, gli immobili che costituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e i soggetti che referenziano tali fondi)“.
A che serve il quadro D della nota di trascrizione?
La sentenza spiega poi che “le “condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota” che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decreto ministeriale e nella circolare Min. Finanze del 2 maggio 1995, attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata (ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione: art. 2659 c.c., comma 2), pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota“.
Aggiungo che in questo quadro si può indicare la misura del saggio degli interessi applicato nel titolo in forza del quale si iscrive l’ipoteca, che serve agli effetti indicati dal secondo comma dell’art. 2855 c.c. Inoltre può indicare la quota di debito accollata nel caso previsto dall’art. 2825 bis c.c.
Esattamente a questo serve il quadro D della nota di trascrizione, non a menzionare trasferimenti o costituzioni di diritti reali per opporli ai terzi!
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Osservazioni conclusive
Il mutamento di rotta è giustificato dalla necessità di evitare servitù occulte, cioè quelle non risultanti dai quadri della nota destinati ad indicare i diritti che si trasferiscono o costituiscono. Ed era necessario proprio per la ricordata assenza, nelle ispezioni ipotecarie, di quanto si scrive nel quadro D. A ben vedere altro non si chiede al singolo notaio se non di redigere più note di trascrizione, mentre la collettività (gli altri notai) si avvantaggiano della possibilità di individuare dalle ispezioni ipotecarie ogni diritto reale costituito o trasferito. C’è solo da auspicarsi che il nuovo orientamento venga confermato in futuro.
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