Infiltrazioni condominiali causate dal degrado di aree comuni: quale criterio per la divisione delle spese?

Le infiltrazioni condominiali

Nel complesso panorama giuridico che regola la vita condominiale, le infiltrazioni d’acqua costituiscono una problematica ricorrente e intricata.

L’insidiosa penetrazione dell’acqua all’interno delle pareti e dei soffitti non solo minaccia la stabilità strutturale degli edifici, ma comporta altresì spesso disaccordi e controversie tra i proprietari delle singole unità immobiliari.

La questione che sorge dopo il danno è la seguente: chi è tenuto a risarcire i danni derivanti da tali infiltrazioni, sia che queste derivino da parti comuni del condominio, sia da parti di proprietà esclusiva dei condomini?

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Il caso sottoposto alla Cassazione

Nel caso sottoposto alla Cassazione che ha deciso con la sentenza n. 27846 dell’8 settembre 2023 si trattava di infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza sulla sommità dell’edificio verso il sottostante immobile causando il degrado del parapetto e del cornicione della medesima terrazza. Inizialmente il tribunale aveva considerato la terrazza non di proprietà esclusiva del condòmino che abita al piano subito sottostante, ma come area comune. Pertanto aveva ripartito le spese tra i condòmini dividendole tra condominio e l’usuario esclusivo.

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Infiltrazioni condominiali derivanti da parte comune: chi paga?

La Cassazione in definitiva ha confermato la sentenza d’appello considerando corretta la divisione delle spese che era stata effettuata nella misura di 1/3 a carico del condòmino dell’ultimo piano che aveva l’uso esclusivo della terrazza e i restanti 2/3 a carico del condominio ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Queste le parole della Cassazione: “era corretta la ripartizione ex art. 1126 c.c. e perciò presupponendo che le spese per la riparazione della terrazza a livello, equiparata al lastrico solare, fossero state poste dalla delibera per un terzo a carico del condomino X.X. che ne aveva l’uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini“.

Questo principio di diritto è stato altresì applicato anche alle spese deliberate per la riparazione del parapetto del condòmino del piano sottostante danneggiato dalle infiltrazioni: “in ordine alle spese relative al cornicione e al parapetto oggetto del secondo motivo di ricorso, la sentenza impugnata ha ritenuto che il riparto di tutte le spese fosse stato correttamente deliberato ai sensi dell’art. 1126 c.c. per un terzo a carico del condomino X.X. e per due terzi a carico di tutti i condomini“.

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Tutelare i propri diritti e la proprietà

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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.

Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.

Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.