I poteri dell’Amministratore per la tutela delle aree comuni condominiali

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I poteri dell’amministratore per la tutela delle aree comuni: serve l’approvazione assembleare?

Nella recentissima sentenza n. 10869/2023 la Corte di Cassazione affronta il tema dei poteri dell’Amministratore di condominio con particolare riferimento ai poteri relativi alla cura delle aree comuni dello stesso.

Il contenzioso sorge perché uno dei condòmini aveva avviato dei lavori sul sottosuolo del proprio condominio, in un intercapedine posto a metà tra il piano del suolo dell’edificio e le fondamenta dello stesso.

A fronte di questi lavori, l’amministratore del Condominio decide di agire in giudizio autonomamente nei confronti del condòmino denunciando lo spoglio e chiedendo la reintegrazione di quell’area in quanto area comune del Condominio.

Il condòmino committente lamentava la legittimazione dell’Amministratore ad agire in giudizio proprio perché in assenza di una delibera specifica dell’assemblea. La Cassazione chiamata a esprimersi ha accolto le domande dell’Amministrazione stabilendo che l’azione di reintegrazione nel possesso delle aree comuni rientra tra i poteri che l’Amministratore può esercitare in modo autonomo poiché rientra tra le specifiche attribuzioni che la legge gli impone.

Queste sono state le parole della Corte Suprema: “L’amministratore condominiale – quand’anche di nomina giudiziale – è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a promuovere l’azione di reintegrazione avverso la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (situazione alla quale deve essere equiparata la condotta di spoglio realizzata da terzi, ai sensi dell’articolo 1131 del Cc), perché tale azione, essendo diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore ex articolo 1130, n. 4, del Cc“.

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L’assemblea può però limitare i poteri conferiti all’Amministratore?

Nella medesima pronuncia, la n. 10869/2023, la Cassazione affronta anche questo specifico caso: se successivamente all’avvio della azione legale -come descritta nel paragrafo precedente-, l’assemblea condominiale può adottare una delibera che privi l’Amministratore del potere di rappresentare il Condominio nel giudizio già instaurato avanti la competente autorità?

La Cassazione ha rigettato anche questa domanda del condòmino committente dei lavori affermando che l’assemblea condominiale, una volta dato incarico all’Amministratore, non può incidere in modo da ridurre le competenze dell’Amministrazione che è la legge stessa ad attribuirgli. Facciamo riferimento specialmente agli artt. 1130 e 1131 c.c.

Queste norme contengono infatti l’indicazione dei compiti che la legge stessa attribuisce all’Amministratore di condominio e che né lui stesso né l’assemblea possono modificare.

Queste le parole della Corte: “Non può, invece, l’assemblea incidere in termini abdicativi (anziché ampliativi) – oltre i limiti delle proprie attribuzioni ex articolo 1135 del Cc – sulle attribuzioni domandate all’amministratore, in forza di un potere discrezionale da questo autonomamente esercitabile ex articoli 1130 e 1131 del Cc. Sicché la facoltà dell’amministratore di rappresentare il condominio, nell’ambito delle attribuzioni conferitegli ex lege a norma dell’articolo 1130 del Cc, non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea, e a fortiori non può costituire oggetto di deroga mediante il regolamento di condominio ex articolo 1138, comma 4, del Cc“.

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I poteri (e doveri) dell’Amministratore

I principali compiti che la legge attribuisce all’Amministrazione condominiale possono essere così riassunti:

    • Prendersi cura della conservazione delle parti comuni (artt. 1130, 1136 c.c.): ciò include la manutenzione ordinaria e straordinaria.
    • Raccolta dei fondi condominiali (Art. 1135 c.c.): i fondi che l’amministratore è tenuto a raccogliere e gestire sono destinati a coprire le spese per la manutenzione e l’amministrazione delle parti comuni, oltre ad eventuali lavori straordinari o emergenze.
    • Contrattazione e manutenzione (Art. 1130 c.c.): è altresì compito dell’Amministratore curare la gestione dei contratti con fornitori di servizi e ditte per la manutenzione delle parti comuni.
    • Tenuta dei registri e documenti condominiali (Art. 1130-bis c.c.): riguarda la tenuta dei registri condominiali, tra cui il libro delle delibere assembleari, il registro dei verbali, la contabilità separata ecc.
    • Redazione del rendiconto annuale (Art. 1130-bis c.c.): l’Amministratore è tenuto a redigere un rendiconto annuale che deve essere presentato all’assemblea per l’approvazione.
    • Gestione delle controversie (Art. 1131, 1132 c.c.): l’Amministratore può agire in giudizio per il Condominio e può essere convenuto dal Condominio o da singoli condòmini.
    • Assistenza e gestione dell’assemblea condominiale (Art. 1136 c.c.).

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Il potere d’iniziativa per la tutela del Condominio

Come abbiamo appena visto, tra i compiti principali dell’Amministratore c’è quello di curare le aree comuni che è specificamente indicato dall’art. 1130 n. 4 c.c.. Questo dovere include quindi l’obbligo per l’Amministrazione di attivarsi anche legalmente avviando una procedura di mediazione o una causa civile. Si distinguono però i casi in cui l’Amministratore può avviare in modo autonomo una mediazione/causa legale da quelli in cui per farlo è invece necessario che venga specificamente autorizzato dall’assemblea di condominio.
L’amministratore può agire autonomamente senza una delibera assembleare per quelle cause che attengono a:

    • Azioni di riscossione dei crediti condominiali
    • Azioni urgenti per prevenire danni
    • Azioni di natura conservativa

E’ invece necessaria la delibera dell’assemblea condominiale in questi casi:

    • Azioni straordinarie
    • Giudizi di impugnazione del Regolamento condominiale
    • Giudizi che coinvolgono diritti di terzi

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Come agire per tutelare i propri diritti a fronte di una delibera nulla o annullabile?

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Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.

Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.

Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.

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