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L’usucapione di aree comuni condominiali
E’ possibile che un condòmino usucapisca le aree comuni del condominio, ad esempio la Cassazione si è già espressa numerose volte sull’usucapibilità del sottotetto, ma sono richiesti dei requisiti specifici. La prova dell’avvenuta usucapione è però tutt’altro che immediata, è infatti necessario provare:
a) il possesso pacifico e continuativo: ovvero di avere posseduto l’area comune senza subire interferenze o contestazioni da parte degli altri condomini o del condominio stesso;
b) possesso ventennale;
c) possesso in buona fede.
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Impossibilità giuridica di usucapione di condomini appartenenti a enti pubblici
Nella sentenza in commento, la n. 19951 del 12/07/2023, la Cassazione ha espresso un principio differente con riferimento alle case appartenenti alla categoria dell’edilizia residenziale pubblica (cd. case-popolari). La Corte ha stabilito che, trattandosi di un bene facente parte del patrimonio indisponibile dello stato, nessun condòmino può usucapirne le aree comuni e ciò indipendentemente dal tempo trascorso.
Con le parole della Corte: “i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti“.
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Come agire per tutelare i propri diritti a fronte di una delibera nulla o annullabile?
Lo Studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la propria assistenza anche in materia condominiale e immobiliare, sia per la gestione del contenzioso sia per la redazione degli atti utili ad evitarlo.
Sia nel caso in cui l’assemblea condominiale adotti una delibera nulla sia nel caso che ne adotti una annullabile, è necessario procedere con solerzia all’impugnazione della delibera avanti il Tribunale. La legge infatti stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere in caso di annullabilità.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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