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Quali divieti nel regolamento condominiale sono legali?
Con un recente intervento la Cassazione è tornata sul tema dei divieti posti dal regolamento condominiale all’uso delle singole unità immobiliare stabilendo un principio fondamentale: “Le limitazioni all’uso delle unità immobiliari private devono essere riportate nel regolamento in modo chiaro, con l’elenco delle attività vietate e, soprattutto, dei pregiudizi che si vogliono evitare al condominio“.
Con questa sentenza (la n. 15222/2023) la Cassazione ha confermato ancora una volta che il regolamento di condominio deve essere un contratto che stabilisce in modo chiaro e univoco i divieti di destinazione o uso dovendo quindi non solo individuare specificamente le condotte vietate, ma anche specificare quali sono i pregiudizi che tale divieto è volto a prevenire.
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I divieti all’uso delle singole unità immobiliari
Per divieti all’uso delle unità immobiliari si fa riferimento a tutte quelle regole che riguardano la destinazione dei singoli appartamenti condominiali.
Alcuni esempi sono: il divieto d’uso delle singole unità immobiliari per attività commerciali, industriali o professionali; il divieto d’affitto o di sublocazione delle unità immobiliari a terzi senza il consenso dell’assemblea condominiale; il divieto di realizzazione di opere o modifiche all’interno delle unità immobiliari che potrebbero danneggiare la struttura dell’edificio o alterare l’armonia estetica dell’insieme condominiale; o ancora il divieto d’uso delle unità immobiliari per scopi diversi dalla residenza.
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Quali requisiti per stabilire i divieti d’uso?
Nella recente sentenza n. 15222/2023 la Cassazione si è espressa in merito alla legittimità del divieto stabilito dal regolamento di un condominio milanese che vietava attribuire alle singole unità “usi diversi da quello stabilito nel rogito di acquisto”.
La Cassazione ha considerato che i limiti all’uso consistono “servitù reciproche” (vedi questo articolo su cos’è una servitù!) e per questo motivo devono rispettare alcuni requisiti:
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- il regolamento condominiale è un contratto tra i condòmini perciò se l’acquirente di un’unità immobiliare non lo ha approvato il divieto che il regolamento impone all’uso (la cd. servitù reciproca) deve essere inserita nell’atto di acquisto tramite trascrizione.
- il contenuto del divieto si concretizza nell’obbligo per il singolo proprietario di astenersi da quel comportamento, per questo motivo deve essere indicato specificamente e non può semplicemente consistere in un generico divieto.
- il regolamento deve specificamente individuare quali sono i pregiudizi che attraverso il divieto si vogliono prevenire non essendo sufficiente una generica indicazione.
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Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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