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Comprare un immobile rischi che si corrono
Chi conclude un preliminare di acquisto di un immobile “fai da te”, incorre in rischi che spesso ignora, perché la circolazione degli immobili è disciplinata da regole complesse. E’ quindi importante che il preliminare sia predisposto da chi conosce i molti problemi che possono presentarsi.
Ad es. se chi vuol vendere il bene lo ha ricevuto in donazione, occorre sapere sapere che l’acquirente farà molta fatica ad ottenere un mutuo bancario. Infatti è possibile che vi siano eredi di chi aveva fatto la donazione, che intendano impugnarla con l’azione di riduzione, che spetta a chi sia stato leso nei diritti ereditari. E siccome questa tutela vale anche contro i terzi, cioè chi acquista da chi ha ricevuto la donazione, le banche non finanziano tali acquisti.
E’ possibile talora che lo facciano lo stesso, ma se siano garantite con apposite assicurazioni, che hanno ovviamente un costo.
In secondo luogo, se un bene proviene da una successione, non potrà essere trasferito fino a che l’erede non abbia presentato la dichiarazione di successione, come indica l’art. 48 del testo unico delle imposte di successione.
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Il permesso di costruire
Uno dei problemi più ricorrenti è quello della difformità del bene rispetto alle piante catastali ed al permesso di costruire.
Infatti solo se l’immobile sia stato costruito prima del primo settembre 1967 non sarà necessario che sia munito del permesso di costruire (che si chiamava concessione edilizia); se questa autorizzazione manca, il bene non può essere venduto.
Se invece esiste l’autorizzazione ma il bene non è costruito in modo conforme, allora bisogna provvedere alla sanatoria, che talora non è possibile (dipende dalla difformità) ed in ogni caso è costosa.
Il notaio non può trasferire l’immobile se non risulti in regola e per questo una legge (art. 29 l. n. 52/1985) impone a lui, anzitutto, di verificare che al catasto risulti la regolare intestazione.
Poi impone alle parti di dichiarare che la situazione di fatto dell’immobile è conforme alle mappe catastali e dire il falso è un reato; inoltre il problema resta poi a carico di chi compra.
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Cautele nel preliminare: la verifica della regolarità
Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per trovare un immobile, è bene scrivere nell’incarico che l’agenzia si impegna a verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Infatti il mediatore non risponde della regolarità del bene, salvo assuma l’incarico di verificarla, se la irregolarità non sia evidente.
La Corte di cassazione, con la sent. 12/11/2019, n. 29229, ha detto infatti che “in materia di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promissario di corrispondere la provvigione, in quanto la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi”.
Quindi se questa difformità non è “agevolmente desumibile”, il mediatore andrà pagato anche se la vendita non si possa concludere.
Il termine per concludere il contratto definitivo
E’ poi importante che il termine per concludere il definitivo sia ben specificato. Infatti se non si scrive che la data è “essenziale” (art. 1957 c.c.), il ritardo del proprietario nel presentarsi dal notaio non comporta lo scioglimento del contratto.
E ciò nemmeno se sia stato scritto “entro e non oltre”, perché queste parole, dicono i giudici, non esprimono la natura essenziale del termine. Ovviamente anche chi vuol comprare deve sapere che, se il termine è essenziale, deve rispettarlo personalmente.
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La caparra
Quando si versa una caparra (art. 1385 c.c.) è importante sapere che questa resta a chi la riceve se chi l’ha versata è inadempiente.
Se invece è inadempiente chi l’ha ricevuta, questo è tenuto a restituirla e a pagare un ulteriore importo equivalente.
Per far valere questo diritto bisogna “recedere” dal contratto preliminare, ma lo si può fare solo se l’altra parte sia gravemente inadempiente.
Attenzione: se si recede senza che l’inadempimento dell’altro sia grave, allora il recesso non vale e si diventa inadempienti. Il codice (art. 1455 c.c.) non dice quando l’inadempimento sia grave; tocca alle parti farlo, con idonee clausole.
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La trascrizione del preliminare
Il codice civile consente la trascrizione del preliminare (art. 2645 bis), anche se ci siano abusi secondari da eliminare. Ovviamente prima di vendere effettivamente il bene, questi abusi devono essere hai stati regolarizzati.
La trascrizione del preliminare serve per “prenotare” il diritto che si acquisterà. Ad es. se un creditore iscrive ipoteca sulla casa di chi l’ha promessa in vendita, questa ipoteca non sarà opponibile a chi vuol comprarla, ma solo se abbia trascritto il preliminare prima che sia stata iscritta l’ipoteca.
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L’esecuzione specifica del preliminare
Se una delle parti non vuol eseguire il preliminare, l’altra può chiedere al giudice di fare lui il trasferimento, come previsto dall’art. 2932 c.c.
Ovviamente anche chi fa questa richiesta dovrà adempiere ai propri obblighi. Di solito accade che sia chi ha promesso di acquistare che si rivolge al giudice ed in questo caso il giudice trasferirà l’immobile a condizione che sia pagato il prezzo.
Tutto questo, però, è subordinato affatto che l’immobile non sia colpito da abusi primari, cioè abusi non sanabili e che ci sia il permesso di costruire.
Se invece ci sono questi problemi, il giudice può solo sciogliere il contratto per inadempimento e condannare al risarcimento dei danni.
Tutelare i propri diritti e la proprietà
Lo studio Ticozzi Sicchiero & Partners offre la propria assistenza anche in materia immobiliare.
Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.
Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.
Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.
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