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Muro di confine: cosa si intende
Il codice civile disciplina la proprietà e l’uso dei muri divisori tra due proprietà agli articoli 880 e 881. Comprendere se un muro divisorio è di proprietà esclusiva o comune è fondamentale per determinare diritti e doveri dei proprietari confinanti.
Articolo 880: presunzione di comunione
L’articolo 880 stabilisce che il muro divisorio tra due proprietà si presume comune, salvo che ci sia una prova contraria.
In particolare l’articolo prevede che: “Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto“.
E al secondo comma precisa che: “Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi“.
Questa presunzione di comunione si applica nei seguenti casi:
- Muro posto sul confine: se il muro è eretto sul confine di due proprietà, si presume comune.
- Muro divisorio senza segni distintivi: se non ci sono elementi che indicano chiaramente l’appartenenza esclusiva a uno dei proprietari, si presume comune.
Articolo 881: presunzione di proprietà esclusiva
L’articolo 881, invece, fornisce i criteri per considerare un muro di proprietà esclusiva.
In particolare prevede che: “Si presume che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo“.
“Se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni“.
“Se uno o più di essi sono da una parte, e uno o più dalla parte opposta, il muro è reputato comune: in ogni caso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi“.
Secondo questo articolo, il muro si presume di proprietà esclusiva del proprietario del fondo quando:
- Muro interamente nel fondo di uno dei proprietari: se il muro si trova interamente all’interno del fondo di uno dei proprietari, esso è considerato di proprietà esclusiva di quest’ultimo.
- Muro costruito contro un altro muro: se il muro è costruito appoggiato o addossato a un altro muro già esistente di proprietà esclusiva.
Leggi anche: Modifiche alle parti comuni nel Condominio: diritti e limiti dei proprietari (Cass. 30972/2023)
Esempi pratici
Esempio 1: muro sul confine
Due vicini, Tizio e Caio, hanno un muro che corre esattamente sul confine tra le loro proprietà. Non ci sono segni distintivi che indichino che il muro appartenga esclusivamente a uno dei due. Secondo l’articolo 880, il muro si presume comune. Tizio e Caio devono condividere le spese di manutenzione e possono entrambi utilizzare il muro, rispettando i diritti reciproci che indicheremo meglio tra poco.
Esempio 2: muro all’interno della proprietà
Tizia ha un muro che delimita il suo giardino. Il muro si trova interamente all’interno della sua proprietà e non confina direttamente con la proprietà del vicino Caio. In questo caso, ai sensi dell’articolo 881, il muro è considerato di proprietà esclusiva di Tizia. Lei ha il diritto di decidere autonomamente come utilizzarlo e ha la responsabilità esclusiva della sua manutenzione.
Esempio 3: muro addossato
Tizio ha costruito un muro appoggiato al muro già esistente del vicino Caio. Il muro originario è di proprietà esclusiva di Caio. Il nuovo muro costruito da Tizio si considera anch’esso di proprietà esclusiva di Tizio, ma deve rispettare il diritto di Caio sul muro originario, evitando danni o utilizzi non autorizzati.
Leggi anche: Il regime delle distanze legali tra vedute e costruzioni: sentenza n. 34717 del 2023
Limiti all’utilizzo del muro di confine da parte dei proprietari confinanti
Quando il muro è di proprietà esclusiva non si pongono problemi: il proprietario ha il pieno diritto di utilizzare il muro mentre ha solo l’obbligo di mantenerlo in buono stato per evitare che causi danni ai vicini confinanti.
In questo caso potranno semmai porsi problemi di costruzione troppo vicino al confine e violazione delle distanze legali, rimandiamo a un articolo più specifico per questo tema: Risarcimento per violazione delle distanze legali: quali costruzioni devono rispettare le distanze e come si calcola il danno (Cass. 17561 e 17758/2024)
Quando il muro è comune, entrambi i proprietari hanno il diritto di utilizzarlo, ma devono rispettare determinati limiti. Ad esempio, non possono aprire finestre o porte senza il consenso dell’altro, e le modifiche devono essere concordate.
In particolare i due comproprietari confinanti devono rispettare l’art. 1102 del codice civile che stabilisce un limite fondamentale all’esercizio dei propri diritti rispetto alla cosa comune, cioè il limite del divieto di mutazione della destinazione del bene:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.
Costruzione di tettoie di copertura ancorate al muro di confine: la decisione della Cassazione
L’ordinanza della Cassazione del 28/3/2024, n. 8407 qui in commento ha deciso un caso particolare sull’utilizzo del muro di confine tra due proprietari.
In particolare quello di cui le parti discutevano era se uno dei due proprietari era legittimato a costruire sul muro di confine. Nello specifico questo proprietario aveva costruito sul muro di confine una tettoia che utilizzava per ripararsi dalla pioggia. La Cassazione ha valutato la legittimità di questa costruzione e ha infine ritenuto di cassare la sentenza di appello perché non aveva rispettato i principi giurisprudenziali consolidati.
La Cassazione ha infatti stabilito che non era stato rispettato il seguente principio di diritto: “ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun comproprietario può utilizzare il bene comune purché non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e conservazione e non impedisca il pari uso. Questa Corte ha già riconosciuto, in proposito, la legittimità della creazione di tettoie di copertura, pur se ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione (Cass. 7143/2008 con riguardo alla realizzazione di una copertura di posti auto esclusivi)“.
Il giudice di merito avrebbe quindi dovuto valutare se la costruzione operata sul muro di confine di proprietà comune tra i due vicini consisteva in un’opera capace di mutare la destinazione d’uso del muro. Se la risposta fosse stata positiva allora il proprietario avrebbe dovuto abbattere a sue spese quella costruzione.
Garantire che ogni proprietario possa farne il medesimo uso
Il principio ribadito ancora una volta dalla Cassazione è così riassumibile: ogni proprietario può utilizzare la cosa comune (il muro di confine) facendo però in modo che il proprio utilizzo non vada a modificare la destinazione d’uso del bene che comporterebbe per gli altri comproprietari una limitazione del loro diritto d’uso del bene comune.
Questo principio è ormai consolidato.
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Comprendere la consistenza della proprietà non è sempre un accertamento facile. Oltre al confronto con i casi già affrontati dalla giurisprudenza , è sempre utile confrontarsi con il dato normativo richiedendo un parere legale.
La prima azione legale che si può intraprendere è diffidare il vicino dal compiere ancora atti invasivi della proprietà.
Seguirà poi l’avvio di una mediazione civile che è uno strumento dai costi contenuti che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale senza precludere alcun diritto delle parti. L’avvio di una mediazione interrompe la prescrizione del diritto e permette di avviare successivamente la causa civile avanti al Tribunale. Inoltre, il comportamento tenuto nella mediazione è successivamente valutabile in giudizio.
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