Omissione di visure ipocatastali: come si determina il danno da vincoli non accertati prima della stipula?

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Il danno da omissione di visure ipocatastali

E’ ormai noto che il notaio è tenuto ad effettuare controlli su vincoli pregiudizievoli gravanti su beni oggetto di sua stipula, non occorrono citazioni di giurisprudenza consolidata da decenni. Si può solo aggiungere che non varrebbe come esimente il fatto che il notaio si sia avvalso dell’opera di un “visurista”, perché dovrà rispondere del suo operato ai sensi dell’art. 1228 c.c. (Cass., 15/6/2018, n. 15761; Cass., 29/9/2009, n. 20825).

Il tema è un altro: come si calcola il danno che deriva dall’omesso controllo?

Le ipotesi possono essere almeno tre:

  1. la parte acquirente perde il bene perché non è in grado di eliminare il vincolo, ad es. tacitando il creditore ipotecario;
  2. la parte acquirente soddisfa integralmente il creditore;
  3. la parte acquirente transige la controversia con il creditore e paga un importo minore del credito vantato.

Si noti che il caso c) può essere più frequente di quanto si pensi. Una cosa infatti è trovarsi di fronte ad un’ipoteca per un mutuo, caso in cui i conti si fanno presto. Altra cosa è trovarsi di fronte alla trascrizione di una domanda giudiziale ancora non decisa e rispetto alla quale il cedente avesse avanzato eccezioni.

Qui il credito è infatti incerto, alle volte sulla sua esistenza, altre sul suo ammontare. Non è detto poi che la domanda giudiziale sia del tutto evidente: se il creditore rinuncia al pignoramento, questa rinuncia non estingue l’esecuzione se anche gli altri creditori non rinunciano. Finchè non è decorso il termine per il reclamo, nemmeno l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo è definitiva.

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Mancato pagamento al creditore: l’esecuzione forzata sul bene acquistato

Di fronte al mancato pagamento da parte dell’acquirente, a favore del creditore (per importo certo ed esigibile), il danno “va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte; tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18-02-1981, n. 982)”: così Cass., 11/04/2024, n. 9902.

Così nello stesso senso anche Cass., 17/11/2020, n. 26192 che ha confermato Cass., 13/07/2018, n. 18525.

In particolare, Cassazione, 13/07/2018, n. 18525 aveva precisato cosa si deve intendere per “l’effettivo nocumento sofferto dalla parte”.

Aveva infatti corretto la sentenza d’appello per questo motivo: “la Corte territoriale omette di considerare che il pregiudizio in termini di certezza e attualità non sussiste prima dell’evizione, e ciò, pertanto, non consente di equiparare il danno per equivalente, all’intero prezzo del bene” (…) “con riferimento al danno conseguenza ex art. 1223 c.c., poichè non si è verificata la perdita del bene con l’esito finale della esecuzione forzata, tale pregiudizio non può automaticamente identificarsi, così come ha fatto la Corte territoriale, con il pagamento del prezzo, ma va correttamente riferito al danno concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell’immobile, sia in termini di utilizzo diretto, che si godimento indiretto del bene, sia riguardo alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva”.

Spesso il Supremo Collegio ha confermato la condanna del notaio alla rifusione del prezzo di vendita dell’immobile venduto e poi assoggettato a esecuzione forzata: Cass., 29/01/2019, n. 2339, Cass., 13/07/2018, n. 18525, Cass., 20/07/2010, n. 16905, Cass., 28/11/2007, n. 24733.

Peraltro, Cass., 18/04/2005, n. 7996, aveva cassato la sentenza d’appello ritenendola immotivata nella parte in cui aveva limitato il danno che il notaio avrebbe dovuto risarcire in quanto la parte attrice aveva dimostrato il danno effettivamente patito che consisteva nel prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile, oltre gli interessi e rivalutazione e oltre ad un equo indennizzo per l’occupazione che era intercorsa nelle more.

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Il pagamento del debito: e se l’acquirente salda il credito?

Di fronte alla liberazione del bene operata dall’acquirente, la stessa sentenza dice che il notaio “potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29-09-2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura” (v. Cass., 26192-2020)”.

Così meno recentemente è stato stabilito anche da Cass., 11/01/2006, n. 264 che ha condannato il notaio al pagamento nei confronti degli acquirenti delle somme da quest’ultimi pagate alla banca creditrice per l’estinzione del mutuo.

Fu quindi confermata la condanna del notaio al rimborso delle quote pagate per l’estinzione del mutuo oltre gli interessi dalla domanda.

La transazione

La sentenza del 2024 affronta il tema della transazione: la corte d’appello aveva detto che questa escludeva il danno ma la cassazione ha rovesciato l’argomento: “la transazione non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dalla corte d’appello con motivazione illogica ed in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma, al contrario lo ha concretizzato e reso certo: il danno infatti esiste, si è “soltanto” modificato (da perdita dell’immobile ad esborso per evitare la perdita), e coincide con il prezzo pagato dalla odierna ricorrente al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura esecutiva”.

Ritengo che questa motivazione sia ineccepibile perché la procedura esecutiva si instaura con un titolo certo ed esigibile, sicchè non si sarebbe potuta sollevare alcuna questione sulla misura del credito.

Nello stesso senso è stato recentemente deciso anche da Cass., 28/06/2018, n. 17010

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Un caso particolare: la vendita di un bene del demanio indisponibile

Tra le molte sentenze recenti che riguardano la responsabilità del notaio per non aver effettuato le visure necessarie si trova anche Cass., 11/12/2023, n. 34503 che tratta una fattispecie molto particolare.

In questo caso una società aveva venduto ad un’altra, che aveva già versato una caparra, un bene che era parte del patrimonio indisponibile dello Stato. La Cassazione ha confermato la sentenza di condanna del notaio al risarcimento del danno che in questo caso è stato determinato nel prezzo pagato e della somma versata a titolo di caparra.

Questa è la motivazione della Corte: “con il secondo motivo di ricorso – violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1227 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la ricorrente lamenta che la sentenza non ha tenuto conto dei criteri fissati dalla giurisprudenza per individuare il danno risarcibile derivante dalla condotta colpevolmente omissiva del notaio: tale danno non si identifica necessariamente con il prezzo pagato ma con la situazione economica in cui l’acquirente si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente assolto alla propria prestazione (Cass., 2, n. 8703 del 2016); in particolare la ricorrente ritiene che il danno non possa comprendere anche l’acconto di Euro 100.000 versato dall’acquirente a titolo di caparra confirmatoria prima della stipula del contratto in quanto la perdita di tale somma non sarebbe causalmente riconducibile all’inadempimento del notaio”.

“Il motivo è infondato. La sentenza ha provveduto alla liquidazione del danno proprio in osservanza della giurisprudenza citata dalla ricorrente perchè, nell’ipotesi in cui il notaio avesse avvisato l’acquirente che il manufatto era di proprietà esclusiva dello Stato e che quindi non poteva esserle trasferito dalla Incantesimo Viaggi Srl , l’acquirente avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra agendo immediatamente nei confronti della venditrice; è da ritenersi ragionevolmente certo che, se il notaio avesse agito con la diligenza propria del caso, la Cielo Alto Srl avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra”.

E se il bene compravenduto è soggetto a vincolo della Sovraintendenza dei beni culturali?

La Corte di Cassazione ha risolto una fattispecie molto particolare relativa alla compravendita di un immobile soggetto a vincolo della Sovraintendenza perché incorporato alle vecchie mura romane della città di Fano.

Parliamo della sentenza Cass., 04/12/2018, n. 31312. In questo caso il Supremo Collegio ha escluso la responsabilità del notaio che aveva rogato l’atto di compravendita ritenendo che: 1) il notaio aveva effettuato una visura ipocatastale ventennale e il vincolo era anteriore, 2) sussiste comunque la responsabilità del venditore che aveva dichiarato nell’atto la libertà del bene compravenduto, 3) il prezzo di vendita era stato valutato congruo dalla consulenza tecnica svolta in giudizio.

Queste le parole della Cassazione: “i Giudici d’appello difatti ebbero a puntualizzare come comunque la responsabilità del notaio verso i venditori, ad esito dell’azione esperita dagli acquirenti, non generava pregiudizio alcuno, poichè l’immobile venduto al suo giusto prezzo, qualora fosse stato evidenziato tempestivamente l’onere e, non già, al contrario dalle venditrici garantita la sua libertà.

Condotta questa che anche ha inciso sull’approfondimento delle indagini circa la libertà del bene da parte del professionista,il quale si limitò all’ordinaria visura ipocatastale ventennale, alla quale ovviamente sfuggì il vincolo iscritto nel 1964”.

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E se la parte aveva già pagato il prezzo?

Sempre Cass., 11/04/2024, n. 9902, ritiene che questo evento sia irrilevante. La motivazione precisa che “non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito”, così ribadendo (scrive) quanto aveva già indicato nella precedente decisione 15/6/2018, n. 15761.

In effetti qui si porrebbe il tema del rapporto di causalità (art. 1223 c.c.) tra stipula e danno, posto appunto che il prezzo è già stato pagato. Senonchè la Corte, nel richiamare il suo precedente del 2018, non mi pare che lo abbia esaminato del tutto.

La sentenza 15/6/2018, n. 15761 diceva infatti che l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito era irrilevante “perchè la richiesta risarcitoria è riferita alla somma aggiuntiva che la R. è stata costretta a pagare al fine di rendere l’immobile acquistato libero dall’iscrizione esistente; nè la circostanza può essere idonea a sollevare il professionista dal dovere di effettuare seriamente è tempestivamente tutte le attività preparatorie per le quali il cliente ripone nella sua funzione il massimo affidamento”.

Nel 2024 si è detto che “il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse; pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del notaio”.

Si noti però che in precedenza Cass. 03/07/2019, n. 17810 aveva detto che “in tema di vendita, la responsabilità risarcitoria del notaio, che non abbia comunicato all’acquirente l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole, non può essere automaticamente commisurata al valore del bene oggetto dell’evizione, dovendosi all’uopo verificare se il prezzo di acquisto sia stato effettivamente corrisposto dall’acquirente: il danno da evizione totale è infatti commisurato proprio alla restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese della vendita ed ai frutti che l’acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, gli accessori e le spese giudiziali”.

Differenza tra verifica delle visure e verifica delle autorizzazioni amministrative

Se in giurisprudenza di legittimità è consolidato l’orientamento per cui il notaio è responsabile per l’omessa verifica dei titoli limitativi della proprietà, questa responsabilità non si estende però anche all’onere di effettuare verifiche sulla possibilità di ottenere un’autorizzazione ammnistrativa.

Non ricade tra gli obblighi ascritti al notaio quello di verificare la sussistenza delle condizioni idonee a far ottenere una determinata autorizzazione amministrativa, cosa ben diversa dall’onere di verifica di limiti alla proprietà tramite le idonee visure.

Ciò è stato ribadito di recente da Cass., 29/03/2019, n. 8764: “la circostanza secondo cui la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso fosse dotato di precise caratteristiche e che ottenesse specifiche autorizzazioni, diventa rilevante solo quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore To. e non dal notaio, al fine di garantire il pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto. Tale profilo ha formato oggetto di specifica pattuizione tra i contraenti, mentre alcun onere di controllo sugli atti amministrativi spetta alla notaio e tanto meno una verifica riguardo all’estensione reale delle aree adibite allo svolgimento dell’attività del ramo di azienda (Bar).

D’altra parte va ribadito che le autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attività aziendale non costituiscono beni che compongono l’azienda e l’impegno delle parti relativo alla concessione o al subentro nelle autorizzazioni relative ai contratti di trasferimento di azienda costituisce un profilo estraneo rispetto agli obblighi di verifica del notaio”.

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L’esclusione della responsabilità del notaio che omette di effettuare le visure

Esiste comunque un caso in cui la responsabilità del notaio viene meno. Questo avviene quando, seppur il notaio ometta di indicare alle parti la presenza di vincoli sul bene, una delle parti è comunque a conoscenza della presenza di questi vincoli.

Lo si legge nella motivazione di Cass., 25/08/2023, n. 25278: “la sentenza impugnata ha pertanto fatto corretta applicazione dell’orientamento di questa Suprema Corte, secondo cui non sussiste la responsabilità professionale del notaio che abbia omesso di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprietà su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando sia provato che il contraente interessato a tale informazione conosceva certamente l’esistenza di quei vincoli, non ravvisandosi in tale ipotesi nè la violazione del dovere di diligenza qualificata previsto dall’art. 1176 c.c., da doversi comunque interpretare alla stregua del canone generale di buona fede, nè il nesso di causalità tra l’omessa informazione e la stipulazione dell’atto traslativo”.

Un secondo caso è quando il reperimento del vincolo sia particolarmente difficile se non impossibile a causa di errori formali o sostanziali nei registri: “l’impugnata sentenza ha inoltre escluso la responsabilità del notaio anche per l’ulteriore considerazione, affatto censurata nel ricorso, per cui nel caso di specie il reperimento della trascrizione pregiudizievole era reso pressochè impossibile da un errore dei nomi indicati nella nota di trascrizione e dalla mancata indicazione dei dati dell’immobile, tenuto oltretutto conto che, all’epoca del rogito, non era ancora entrata in vigore l’informatizzazione dei servizi catastali, per cui le ricerche venivano effettuate manualmente dagli addetti all’ufficio”.

Conclusioni: come si quantifica il danno che il notaio può essere condannato a rimborsare?

Dalle numerose sentenze della Cassazione fin qui riportate si può evincere una certa costanza della giurisprudenza di legittimità nella quantificazione del danno.

Anzitutto presupposto fondamentale, ma non scontato, è che il danno sia concreto ed attuale. Non è possibile infatti condannare al risarcimento del danno il notaio se questo non si è verificato.

Questa fattispecie è stata espressamente affrontata da Cass., 11/01/2006, n. 264 dove i ricorrenti chiedevano il risarcimento del danno al notaio perché non li aveva avvisati della presenza di un ipoteca gravante sull’immobile. La Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendo che mancassero i presupposti per la condanna del notaio in quanto i ricorrenti godevano del bene e nessuna esecuzione forzata era stata avviata, né avevano pagato i debiti alla banca creditrice.

Queste le parole della Cassazione: “agli effetti dell’azione di risarcimento dei danni, il terzo acquirente di immobili ipotecati – cui l’art. 2858 c.c. attribuisce il diritto potestativo di pagare i creditori iscritti ovvero di rilasciare i beni ovvero di liberarli dalle ipoteche – deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una di tali condotte, dovendosi distinguere, in mancanza di prova di un effettivo pregiudizio, tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi (Cass. 12/05/2000 n. 6123; Cass. 30/06/2005 n. 13957).

Nel caso di specie, il giudice del merito ha ritenuto che una serie di elementi puntualmente indicati, quali il pieno godimento dell’immobile da parte dei signori S. e P. e la cessione, da parte della B. alla Sat s.n.c. – escludessero la sussistenza di un danno attuale, quale presupposto del risarcimento richiesto, concludendo sul punto che “ne consegue dunque, come dedotto dagli appellanti, la non attualità del danno, che gli appellanti incidentali individuano proprio nel pericolo di esecuzione da parte del creditore ipotecario e, sia pure senza la dovuta chiarezza, nella permanenza del vincolo, vincolo che agendo, peraltro, sulla commerciabilità del bene necessiterebbe della prova – non fornita nè offerta – della mancata vendita o delle difficoltà che ha frapposto alla vendita”.

Per la quantificazione del danno vige il generale principio ribadito da ultimo anche dalla sentenza 11/04/2024, n. 9902 “il danno va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte”.

Questo poi potrà variare a seconda delle circostanze del caso tra cui possiamo individuare come principali: 1) la perdita del bene per intervenuta esecuzione forzata sullo stesso, 2) pagamento del debito al terzo creditore, 3) intervenuta transazione per il pagamento del debito.

Nei casi 2) e 3) la quantificazione del danno sarà semplice: questo sarà uguale alle somme corrisposte dall’acquirente al terzo creditore a tacitazione del debito esistente, il tutto oltre gli interessi.

Nei casi sub 1) invece la determinazione del danno sarà più spesso equivalente al prezzo di vendita, inclusa la caparra o gli acconti versati. Si deve però considerare anche se il prezzo di compravendita era congruo. A tal fine si potrà eseguire una consulenza tecnica in giudizio per verificare la congruità del prezzo versato al fine anche di determinare il risarcimento del danno.

Difesa nel procedimento disciplinare notarile

Lo studio Ticozzi Sicchiero & Partners e l’avvocato professore Gianluca Sicchiero difende i propri clienti anche in materia di disciplinare notarile.

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