Indice:
- L’obbligo per l’amministratore di condominio di consegnare la lista dei condomini morosi
- La richiesta di consegna della lista va effettuata al condominio e non all’amministratore
- La mancata consegna della lista dei morosi comporta una violazione della buona fede
- Come tutelare i propri diritti di creditore a fronte di un amministratore inadempiente?
L’obbligo per l’amministratore di condominio di consegnare la lista dei condomini morosi
Il caso qui in commento riguarda la richiesta di un avvocato di ricevere il pagamento del proprio credito dal condominio debitore. Il condominio rimaneva moroso e non pagava il proprio debito pur a fronte delle richieste bonarie dell’avvocato. A quel punto l’avvocato chiedeva al condominio che gli fosse fornita la lista dei condomini morosi e anche questa volta il condominio non rispondeva. L’avvocato avviava quindi una causa per poter ottenere tale lista.
Il ricorrente chiede quindi al Tribunale che ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del c.c. venga ordinato al condominio di consegnarli la lista dei condomini morosi, infatti questo articolo stabilisce: “l’amministratore … è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“.
Questo articolo stabilisce quindi un obbligo di cooperazione tra il condominio rappresentato dall’amministratore e il terzo creditore. Questo obbligo si fonda quindi anche sul principio di buona fede e di solidarietà che si trova più volte nel codice civile (artt. 1175, 1337, 1375 c.c.).
L’amministratore è infatti obbligato a tenere la lista dei condomini morosi (art. 1130 n. 9 e 1130 bis c.c.) in cui devono essere indicati:
- generalità, dati fiscali, residenza o domicilio
- quote millesimali attribuite
- il calcolo delle somme dovute e non pagate
In questo caso il Tribunale di Roma ha condannato il condominio a consegnare la lista dei condomini morosi al creditore che potrà agire per il recupero del proprio credito prima nei confronti dei condomini in ritardo coi pagamenti e poi nei confronti anche degli altri.
La richiesta di consegna della lista va effettuata al condominio e non all’amministratore
La richiesta per la consegna della lista dei condomini morosi va effettuata al condominio nella persona dell’amministratore pro tempore.
Nella giurisprudenza di merito si è lentamente arrivati all’adozione della tesi che vede nell’amministratore agisce sulla base di un mandato per cui la richiesta va rivolta a lui nella qualità di professionista che svolge il ruolo di gestione del condominio e non all’amministratore in quanto tale. In questo senso si è espresso di recente ad es. anche il Tribunale di Napoli con l’ordinanza del 12 marzo 2022.
La mancata consegna della lista dei morosi comporta una violazione della buona fede
E’ rilevante anche la successiva decisione che ha preso il Tribunale di Roma dopo aver condannato il condominio a consegnare la lista dei condomini morosi al terzo creditore. Infatti il creditore aveva chiesto che venisse stabilita anche l’applicazione di un astreinte nel caso la violazione dell’obbligo di consegna fosse continuato anche dopo la sentenza del Tribunale.
Per astreinte si intende una sanzione pecuniaria periodica imposta da un’autorità giudiziaria per garantire il rispetto di un obbligo imposto da una sentenza o da un provvedimento giudiziario (art. 614bis c.p.c.). Questa sanzione viene applicata in caso di mancato adempimento dell’obbligo entro il termine stabilito dal giudice. L’importo dell’astreinte è determinato dal giudice stesso e può variare a seconda della gravità e della durata del mancato adempimento. L’astreinte ha lo scopo di incentivare il soggetto obbligato a rispettare l’ordine giudiziario e di compensare il danneggiato per il ritardo nell’adempimento dell’obbligo.
Il Tribunale di Roma ha quindi considerato che il comportamento del condominio che non ha consegnato al terzo creditore la lista dei condomini morosi dopo più richieste ha integrato una violazione dell’obbligo di comportarsi in buona fede e nel rispetto del principio di solidarietà sociale, pertanto idoneo a fondare la condanna al pagamento di una somma che matura giornalmente fino alla consegna effettiva della lista.
Come tutelare i propri diritti di creditore a fronte di un amministratore inadempiente?
Se il creditore di un condominio volesse agire per il recupero del proprio credito la prima azione da fare è procedere con una formale diffida ad adempiere con la quale si mette in mora il debitore e si impedisce la prescrizione o decadenza dal proprio diritto di credito.
La diffida ad adempiere è inoltre un importante strumento per poter avviare un dialogo con la controparte e cercare di risolvere la controversia stragiudizialmente.
Non sempre però la notifica di una diffida è sufficiente. Il passo successivo è quello di avviare una causa civile avanti il Tribunale, o ufficio del Giudice di Pace a seconda del valore della controversia, per far accertare l’inadempimento dell’amministratore e del condominio potendo chiedere altresì l’applicazione dell’astreinte.
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