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Il regime delle distanze legali tra vedute e costruzioni nuove
La sentenza n. 34717 del 12 dicembre 2023 della Cassazione qui in commento affronta due temi che sono all’apparenza distinti ma che invece spesso si combinano e devono essere letti e studiati in modo combinato: si tratta degli istituti del regime legale delle distanze legali tra vedute e costruzioni, spesso anche il diritto di servitù di veduta. Prima di affrontare nello specifico i principi confermati dalla Cassazione riprendiamo velocemente i due temi per poi poterli approfondire.
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Il regime delle distanze legali è contenuto nel codice civile agli artt. 873 e ss. e riguarda i limiti di distanze tra edifici (3 metri art. 873 c.c.), le distanze per gli alberi (art. 892 c.c.), le distanze minime per le arnie (art. 896bis c.c.). Proseguendo, agli artt. 900 e ss., dove sono disciplinate le luci e le vedute, è contenuta anche la disciplina delle distanze delle costruzioni dalle luci, dalle vedute e dai balconi (artt. 905, 906 e 907 c.c.).
Attenzione! Il codice civile non è però l’unica fonte che disciplina le distanze tra costruzioni, vedute etc. infatti molto spesso le distanze sono regolate anche da regolamenti locali del Comune o da altre leggi. In particolare una legge cui bisogna prestare particolare attenzione perché contiene regole specifiche in tema di distanze è il decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.
Per quanto riguarda il diritto di veduta, questo consiste nel diritto di godere di una vista non ostruita dalla proprietà di altri. È un attributo del diritto di proprietà che permette al proprietario di mantenere la vista su un certo panorama o paesaggio. Il diritto di veduta implica il divieto per i proprietari limitrofi di ostruire la vista con costruzioni o opere che possano impedire la visualizzazione del panorama.
Il diritto di servitù di veduta, invece, è una specifica forma di servitù che permette a un proprietario di usufruire della veduta attraverso la proprietà altrui. Questo diritto implica il fatto che il proprietario di un fondo non possiede la vista, ma ha il diritto di usufruirne attraverso la proprietà di un’altra persona.
Il regime delle distanze legali e quello del diritto di veduta comunque acquisito si intersecano nella disciplina delle distanze delle vedute contenuta agli artt. 905 – 907 c.c.
Distanza delle costruzioni dalle vedute dirette, oblique e laterali
La disciplina delle distanze tra vedute e costruzioni dipende anzitutto dal verificarsi di una condizione. Il presupposto logico per l’applicazione della disciplina delle distanze delle costruzioni dalle vedute di cui all’art. 907 c.c. è l’anteriorità dell’acquisto del diritto di veduta sul fondo del vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario del fondo vicino, della facoltà di costruire sul proprio fondo. Ciò significa che il diritto di veduta deve essere anteriore alla costruzione fatta erigere dal vicino sul proprio fondo, altrimenti non c’è alcuna violazione delle distanze.
In generale, l’art. 907 c.c. prevede che chi costruisce sul proprio fondo deve farlo almeno a 3 metri di distanza dalle vedute del vicino: cioè dalla finestra o dalla luce attraverso cui la persona titolare del diritto di veduta lo esercita.
Il codice civile però tutela anche chi ha già costruito rispetto al fatto che il proprio vicino apra delle vedute che danno sulla sua proprietà. Gli articoli 905 e 906 c.c. stabiliscono infatti che chi vuole aprire una veduta diretta o far realizzare un balcone che dia sul fondo del vicino deve rispettare la distanza di 1 metro e mezzo, mentre se si vogliono aprire delle vedute laterali o oblique bisogna rispettare la distanza di 75 centimetri.
Ma cosa si intende per vedute oblique e laterali? Nella sentenza n. 34717 del 12 dicembre 2023 la Cassazione ha ricordato che si applica un “criterio basato sulla posizione di chi guarda, soprattutto allorchè, come avviene appunto per i balconi, siano possibili più posizioni di affaccio: rispetto ad ogni lato del balcone si ha, infatti, una veduta diretta, ovvero frontale, e due vedute oblique o laterali a seconda dell’ampiezza angolare“. La veduta laterale è quella che si esercita in linea retta, nella stessa direzione del muro in cui è posta, sicchè per esercitarla occorre volgere completamente il capo da una parte. La veduta obliqua è quella che si esercita guardando non di fronte ma sul tratto che è posto a destra o a sinistra di chi guarda.
Distanze legali e acquisto per usucapione di una servitù di veduta
Abbiamo detto che il presupposto logico affinché possa applicarsi il regime delle distanze legali dalle vedute è che il diritto di veduta sia sorto prima dell’edificio con cui si vuole rapportare la distanza. Questo diventa particolarmente importante quando si parla di diritti di servitù di veduta che, come nel caso affrontato dalla sentenza n. 34717 del 12 dicembre 2023, può essere acquistato anche per usucapione.
Cosa succede infatti se non ho ancora acquisito per usucapione il diritto di veduta e il vicino nel frattempo costruisce un edificio a distanza inferiore rispetto a quella legale?
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Riassumendo brevemente quanto già spiegato nell’articolo sopra indicato, perché un diritto di servitù di veduta possa essere acquisito tramite usucapione, devono essere soddisfatte le condizioni generali dell’usucapione, ossia il possesso ininterrotto, continuativo, pacifico e pubblico del diritto stesso per un periodo di tempo pari al massimo a 20 anni. In questo caso, il possessore deve dimostrare di aver esercitato la veduta attraverso la proprietà altrui. Questo significa che la persona ha goduto della veduta senza opposizioni da parte del proprietario del fondo servente (cioè il fondo su cui si esercita il diritto di servitù di veduta).
Tornando al tema dell’anteriorità del diritto di veduta, la Cassazione ha quindi spiegato che: “nel caso in cui l’usucapione del diritto di esercitare la servitù di veduta non sia maturata, per non essersi compiuto il termine utile, dopo l’ultimazione dell’edificio costruito sul fondo vicino, non può essere esercitato il diritto di richiedere l’arretramento dell’edificio stesso alla distanza“.
Attenzione! Questo significa che se il diritto di servitù di veduta non è ancora usucapito quando il vicino decide di costruire sul proprio fondo a una distanza inferiore a quella stabilita dalla legge, poi, una volta usucapito il diritto di veduta, non si potrà agire in giudizio chiedendo l’arretramento della costruzione del vicino perché eretta in violazione delle distanze minime legali.
La Cassazione affronta anche il possibile tema della retroattività del diritto di veduta acquisito per usucapione, negandolo: “nè vale invocare in contrario il principio della retroattività degli effetti
dell’usucapione, in quanto i suddetti effetti sono commisurati alla situazione di fatto e diritto esistente al compimento del termine richiesto“.
Infine conclude: “ne consegue che se, durante il maturarsi del termine, il soggetto, che avrebbe potuto contestare l’esercizio della veduta, ha modificato tale situazione, avvalendosi della facoltà di costruire sul proprio fondo, è a tale situazione che occorre far riferimento per stabilire il contenuto ed i limiti del diritto di veduta usucapito“.
Distanze legali delle costruzioni dalle vedute nel caso di demolizione e ricostruzione
Infine, la Cassazione ha affrontato anche il caso in cui il vicino sul proprio fondo decida di demolire un edificio già esistente e di ricostruirlo. In questo caso l’edificio demolito e ricostruito deve rispettare le distanze legali?
La Cassazione ha risposto che “il diritto di pretendere, ai sensi dell’art. 907 c.c., l’osservanza della distanza in ordine alla servitù di veduta, acquistata per usucapione, verso il fondo del vicino, ha ad oggetto solo le nuove costruzioni, non anche le eventuali ricostruzioni di edifici demoliti, potendo questi essere ricostruiti“.
Questo significa che chi ha acquisito un diritto di veduta può richiedere che venga applicato il regime delle distanze legali previsto dall’art. 907 c.c. nei confronti di chi esegue una nuova costruzione e non già nei confronti di chi, dopo aver demolito un edificio, lo ricostruisce. Ancora, possiamo precisare che, se l’edificio originale rispettava le distanze legali dalle proprietà confinanti, il nuovo edificio dovrà essere ricostruito rispettando le stesse distanze legali. Tuttavia, se l’edificio originale violava le distanze legali, potrebbero essere applicate delle disposizioni diverse. Ad esempio, in alcuni casi, potrebbe essere richiesto un adattamento della nuova costruzione alle norme urbanistiche attuali, il che potrebbe comportare la riduzione delle dimensioni dell’edificio o altre misure correttive.
Come tutelarsi?
E’ sempre bene agire per tempo e quando si nota che potrebbe esserci la violazione di un proprio diritto di veduta fare subito riferimento a un legale per chiedere un parere sulla situazione. E’ possibile infatti interrompere la prescrizione del proprio diritto con una formale diffida ad adempiere.
Qualora la diffida non fosse sufficiente sarà possibile avviare una mediazione per poter cercare di raggiungere un accordo stragiudiziale ad es. permettendo la costruzione ma ricevendo un risarcimento in compenso. La mediazione permette, a costi contenuti, di fare salvi i propri diritti anche nel successivo giudizio.
Appunto, se la mediazione dovesse fallire sarà sempre possibile avviare una causa avanti al Tribunale o al Giudice di Pace se competente.
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