Condizioni per l’usucapione di immobili: ultime sentenze della Cassazione

Le condizioni per l’usucapione di immobili

L’usucapione è un istituto giuridico che disciplina anche l’acquisto di beni immobili. Permette, in poche parole, all’occupante di un immobile (ad es. un terreno, una casa o una porzione di essa o, ancora, un giardino) di acquistarne la proprietà per tramite di un possesso continuativo e pacifico per un determinato periodo di tempo, in presenza di determinati requisiti previsti dalla legge.

Non tutti i modi di “occupare” sono però utili a dimostrare che lo si sta usucapendo, è necessario infatti che siano rispettate determinate modalità nell’esercizio del possesso che la legge e la giurisprudenza ritengono utili e necessarie al fine di ottenere l’accertamento dell’intervenuta usucapione del bene. Quali sono quindi quelle condizioni per l’usucapione di immobili?

1. In primo luogo, è fondamentale che l’occupazione del terreno sia avvenuta in modo continuativo, ossia che l’occupante abbia esercitato il possesso del terreno senza interruzioni per un periodo di tempo stabilito dalla legge.
2. Oltre ad un possesso continuativo, ciò che è richiesto dalla legge è che il possesso deve essere avvenuto in maniera pacifica, senza che vi siano stati contestazioni o azioni legali da parte del legittimo proprietario del terreno. Inoltre, è necessario che il possesso sia stato esercitato in modo pubblico, ovvero che sia stato visibile e conoscibile da parte di chiunque.

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L’articolo 1158 c.c. stabilisce poi che per l’usucapione di un terreno occorrono venti anni di possesso in buona fede. Questo significa che il possesso deve essere stato esercitato con la convinzione di essere il legittimo proprietario del terreno.

I principio di diritto stabilito da Cassazione n. 1121 del 11 gennaio 2024

Con la recente sentenza indicata la Cassazione ha nuovamente ribadito la necessaria presenza delle sopraesposte condizioni per l’usucapione di immobili. Nel ricorso presentato da un usucapiente per dimostrare di essere divenuto proprietario di un terreno, la Cassazione glielo ha rigettato motivando come segue:

“in relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo non è sufficiente, ai fini della prova del possesso “uti dominus” del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile in astratto, per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo, conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di “ius excludendi alios” e, dunque, di possederlo come proprietario escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto”. 

Come comportarsi per ottenere l’usucapione?

Compresi attraverso l’interpretazione della legge e della giurisprudenza quali siano le condizioni per l’usucapione di immobili, bisogna cercare di rispondere alla domanda che riguarda “cosa si deve dunque fare per dimostrare di possedere con la convinzione di essere il legittimo proprietario (cd. uti dominus)?“.

Anche questo problema è stato affrontato dalla Cassazione nell’ordinanza in commento in cui un signore aveva chiesto al tribunale che si accertasse l’usucapione di un terreno che aveva coltivato da oltre venti anni e che riteneva ormai di sua proprietà.

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Nessuno aveva mai contestato il suo possesso prima eppure la Cassazione ha ritenuto che non si fosse perfezionata l’usucapione ritenendo che non fosse sufficiente la mera coltivazione a dimostrare che si sta possedendo come si fosse proprietari (cd. uti dominus) il terreno. La coltivazione infatti potrebbe esercitarsi anche per altri motivi e non solo perché si è proprietari, ad es. perché in affitto.

La Cassazione ha invece indicato alcuni comportamenti attraverso cui si può dimostrare che si sta possedendo un terreno come se si fosse i proprietari tra cui si possono annoverare il recintare il terreno o metterci un cancello, un lucchetto. Insomma la Cassazione ci fa comprendere che è utile quel comportamento che, in generale, faccia comprendere a chiunque sia esterno che quel terreno “è di proprietà di qualcuno”.

Ci si deve comportare dimostrando la propria volontà di escludere gli altri da quel terreno (cd. ius excludendi alios).

Come tutelare i propri diritti di usucapiente?

Per avviare il procedimento di usucapione una volta che si è rilevata la sussistenza di quelle condizioni per l’usucapione di immobili testé descritte è possibile anzitutto procedere avviando una mediazione civile. Questa è una procedura che ha dei costi ridotti, dei vantaggi fiscali e che permette di raggiungere un accordo stragiudiziale. Il vantaggio di questa procedura è che l’accordo infine siglato avrà lo stesso valore della sentenza del Tribunale.

Qualora non fosse possibile raggiungere un accordo sarà necessario presentare un ricorso al tribunale competente in modo da chiedere l’accertamento dell’intervenuta usucapione e, quindi, della proprietà dell’immobile. Nel ricorso si dovrà dunque indicare il possesso continuativo e pacifico del terreno per il periodo di tempo richiesto dalla legge. Il tribunale, esaminando le prove presentate dal ricorrente, valuterà se sussistono i requisiti necessari per l’acquisto del terreno mediante usucapione e emetterà una sentenza in merito.